입문층 주택 가격 급등
부동산 분석업체 코탈리티(Cotality)의 새 연구에 따르면, 첫 주택 구매자를 돕기 위해 마련된 연방정부 제도가 주택시장 저가 구간의 가격 급등을 부추기고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 생애 첫 주택 구매자의 진입 부담을 오히려 키우고 있다는 우려가 제기된다.
코탈리티(Cotality)는 지난해 10월 홈 개런티 제도(Home Guarantee Scheme)가 확대 시행된 이후 정부가 정한 가격 상한선 이하 주택의 가격 상승률이 상한선 초과 주택보다 훨씬 높았다고 분석했다.
새 자료에 따르면 제도 변경 후 첫 6개월 동안 지원 대상 주택 가격은 6.7% 상승했다. 반면 상한선을 넘는 고가 주택은 같은 기간 3.6% 오르는 데 그쳤다. 저가 주택 상승률이 거의 두 배에 달한 셈이다.
첫 주택 구매자들은 지난해 10월 1일 확대된 제도 시행 직후 빠르게 시장에 진입했다. 차입자 수 제한이 폐지되면서 더 많은 구매자가 제도를 이용할 수 있게 됐기 때문이다.
이 제도는 구매자가 5% 계약금만 마련해도 정부 보증을 통해 고가의 대출기관 모기지 보험(Lenders’ Mortgage Insurance) 없이 주택을 살 수 있도록 설계됐다.
반창고 대책
코탈리티(Cotality) 연구 책임자 팀 로리스(Tim Lawless)는 확대된 제도가 단기적으로는 자가 보유율을 높일 수 있지만, 공급 확대 없이 수요만 자극해 주택 구매 여력 개선 목표와는 반대로 작용한다고 지적했다.
그는 “주택 소유율을 높이는 것이 목표라면 일시적으로는 성과를 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 그러나 “주택 구매 여력을 해결하려는 목적이라면 이 제도는 정반대로 작동한다. 실제로 가격을 끌어올리고 주택 구매 여력 개선에는 아무 도움이 되지 않는다”고 밝혔다. 이어 “예를 들어 올해 10월 1년 뒤에 첫 주택을 사려는 사람은 시장 진입이 훨씬 더 어려워질 것”이라며 “결국 주거비 부담이라는 증상 위에 반창고를 붙이는 수준일 뿐이며, 중장기적으로는 시장의 가장 저렴한 구간 가격을 밀어 올려 상황을 더 악화시킨다”고 말했다.
이 같은 흐름은 지역 서호주(Western Australia)와 노던테리토리(Northern Territory)를 제외한 사실상 전국 대부분 지역에서 확인됐다.
특히 시드니(Sydney)가 가장 두드러졌다. 최근 6개월간 가격 상한선 이하 주택은 4.1% 상승했지만, 상한선 초과 주택은 1.1% 하락했다. 전국에서 가장 큰 상승률 격차다.
복합 요인
보고서는 저가 주택 강세가 단순히 제도 영향만은 아니라고 설명했다. affordability 압박과 투자자 수요도 주요 배경으로 지목됐다.
주택 가격 상승과 금리 인상으로 인해 구매자들이 더 저렴한 주택으로 몰리고 있으며, 지난해 4분기 전체 주택담보대출 수요의 40%를 차지한 투자자들도 저가 시장 경쟁을 키우고 있다는 것이다.
클레어 오닐(Clare O’Neil) 주택부 장관 측 대변인은 정부가 “수 세대에 걸쳐 누적된 공급 문제를 해결하는 동안 수십만 명의 첫 주택 구매자를 돕는 데 대해 사과하지 않는다”고 밝혔다.
그는 “코탈리티(Cotality) 보고서 역시 입문형 주택 가격이 수년간 전체 시장보다 더 빠르게 상승해 왔다는 점을 보여준다”고 말했다. 이어 “이 제도가 없었다면 많은 첫 주택 구매자는 시장에 진입조차 하지 못했을 것”이라고 강조했다.
상환 부담
5% 계약금 제도는 초기 자금 부담을 낮춰주지만, 팀 로리스(Tim Lawless)는 실제 최대 장벽은 대출 상환 능력 및 대출심사 기준(serviceability)이라고 지적했다. 특히 중동 분쟁에 따른 인플레이션 우려가 커진 상황에서 부담이 더 커지고 있다는 설명이다.
5% 계약금으로 주택을 사면 매입가의 95%를 대출받게 된다. 따라서 집값과 금리가 오를 경우 상환 부담에 훨씬 취약해진다. 그는 “적은 계약금으로 최근 집을 산 사람은 조금만 시장이 흔들려도 순자산이 마이너스로 전환될 수 있다”고 말했다. 이어 “주택 가격 하락기에 손실을 막아줄 자산 완충 장치가 부족해 훨씬 더 어려운 상황에 놓일 수 있다”고 덧붙였다.
네거티브 에쿼티(Negative Equity)는 대출 잔액이 현재 주택 가치보다 더 많은 상태를 뜻한다.
시장 냉각
퍼스트 홈 개런티(First Home Guarantee)에 따른 거래 활성화는 2026년 초 부동산시장 신뢰가 식어가는 가운데 나타나고 있다.
호주부동산협회(API-Australian Property Institute)의 핵심 지수는 지난 분기 7.1에서 이번 분기 6.1로 하락했다. 모든 주와 자산 유형에서 전반적인 둔화세가 나타났다는 의미다.
최근 호주중앙은행(RBA-Reserve Bank of Australia)의 금리 인상이 시장 최대 우려 요인으로 떠오르며, 이전의 주택 공급 부족 문제를 앞질렀다. 다만 해당 지수는 중립선 위에 머물렀다. 이는 시장이 하락세라기보다 둔화 국면이라는 뜻이다. 조사는 2026년 3월 12일부터 3월 30일까지 부동산 전문가 247명을 대상으로 진행됐다.
호주부동산협회(API-Australian Property Institute) 수석 이코노미스트 셔먼 찬(Sherman Chan)은 인플레이션 우려, 글로벌 불확실성, 추가 금리 인상 가능성이 심리를 빠르게 위축시켰다고 진단했다.
그는 “2026년 들어 부동산 시장 이야기가 빠르게 바뀌었다”고 말했다. 이어 “지난 수년간 시장을 지배한 핵심 요인은 공급 제약이었다”며 “그러나 2월과 3월 기준금리 인상 이후 금리 전망이 이제는 부동산 전 부문의 가장 큰 부담이 됐다”고 설명했다.
자산별 차이
셔먼 찬(Sherman Chan)은 시장 내 부문별 성과 차이가 뚜렷하다고 밝혔다.
그는 창고 등 산업용 부동산이 전자상거래와 인프라 수요에 힘입어 가장 강한 부문이 됐다고 말했다. 반면 오피스와 리테일 부문은 중립선 아래로 떨어졌다. 높은 금리, 약한 기업 신뢰, 변화하는 근무 형태와 소비 습관이 수요를 압박하고 있기 때문이다.
주거용 부동산은 모든 자산군 가운데 분기 기준 가장 큰 하락폭을 기록했다. 1분기 7.2에서 2분기 6.2로 떨어졌다. 다만 주택 공급 부족이 이어지며 여전히 일정 수준의 지지력을 유지하고 있다.
시드니(Sydney)와 멜번(Melbourne) 주택 가격은 올해 1분기 소폭 하락했다. 금리 불확실성, 생활비 부담, 연료비 상승으로 구매자들이 신중해졌기 때문이다. 그러나 이런 악재에도 불구하고 다른 대부분 시장에서는 여전히 가격 상승세가 이어지고 있다.
이경미(Caty)기자 kyungmi@koreanherald.com.au
