저금리 시대 종료
호주 주택시장에서 저렴한 주택담보대출 금리 시대가 끝났다는 전망이 나오는 가운데, 예비 구매자들은 시장에 진입할 수 있도록 낮은 주택담보대출 금리를 기대하고 있다. 그러나 전문가들은 또 다른 금리 인상을 앞두고 저렴한 주택대출 시대가 끝났다고 경고했다.
주택시장 조사기관 코탈리티(Cotality)가 발표한 분기별 소비자 심리 보고서(Consumer Sentiment Report)에 따르면, 조사에 참여한 일반적인 주택 소유자들이 주택 구매에 적합하다고 생각하는 이른바 ‘매직 금리(magic rate)’는 4.9%인 것으로 나타났다. 이번 보고서는 미국, 캐나다, 영국, 호주, 뉴질랜드 등 5개 주요 시장에서 주택 소유에 대한 선호와 태도를 조사한 결과를 담고 있다. 그러나 현재 호주에서 적용되는 기본 변동금리형 주택담보대출의 평균 금리는 6.34%에 이른다. 또한 18개 대출기관이 고정금리를 인상한 것으로 나타났다. 이는 호주중앙은행(Reserve Bank of Australia)이 기준금리를 4.6%까지 올릴 것으로 예상되는 가운데, 금융기관들이 금리 인상을 선반영한 데 따른 것이다.
호주 금융정보 비교기관 캔스타(Canstar)의 데이터 인사이트 담당 이사 샐리 틴달(Sally Tindall)은 현재의 대출금리 수준이 앞으로 ‘새로운 표준(new normal)’이 될 수 있다며, 저렴한 주택담보대출 금리의 시대는 과거가 됐을 가능성이 있다고 밝혔다. 틴달 이사는 “여러 가지 이유로 우리가 다시 그 수준으로 돌아갈 가능성은 낮다”며 “그중 하나는 당시의 초저금리 환경이 국가 경제에 좋은 기반을 마련하지 못했다는 점”이라고 말했다. 이어 “금리가 1~2% 수준으로 매우 낮았을 때 사람들은 대출 한도까지 돈을 빌렸고, 은행이 훨씬 더 많은 자금을 빌려주면서 주택시장이 급격히 상승했다”고 설명했다.
추가 금리 인상 전망
AMP의 경제학자 마이 부이(My Bui)는 실업률이 상승했음에도 호주중앙은행이 다음 주 올해 들어 네 번째 기준금리 인상을 단행할 것으로 예상한다고 밝혔다. 다만 예상 밖의 실업률 상승 결과가 11월 추가 금리 인상을 막는 요인이 될 수 있다고 분석했다. 11월 금리 인상이 이뤄질 경우 기준금리는 약 20년 만에 보지 못했던 수준까지 올라갈 수 있다.
부이는 “현재 실업률 상승 추세는 금리 인상이 작동하고 있음을 보여주지만, 그 효과는 매우 느리게 나타나고 있다”고 말했다. 그는 이어 “따라서 11월 금리 인상은 아직 확정된 것이 아니다. 향후 몇 달 동안 경제지표가 악화될 가능성이 있기 때문이다. 그럼에도 금융시장은 현재 수준에서 거의 세 차례의 추가 금리 인상을 가격에 반영하고 있다”고 설명했다.
청년층 주택 구매 희생
한편 코탈리티의 최고상업책임자(CCO) 리사 제닝스(Lisa Jennings)는 호주의 젊은이들이 주택시장에 진입하기 위해 큰 희생을 감수할 의향이 다른 국가의 젊은이들보다 높은 것으로 나타났다고 밝혔다. 보고서에 따르면 주택 구매자의 4분의 3은 생활비 지출을 줄였거나 줄일 의향이 있다고 답했다. 또한 57%는 주택 구매 비용 부담을 낮추기 위해 더 작은 집을 구입하는 방안을 고려할 수 있다고 응답했다.
제닝스는 “주택 소유의 꿈이 희미해진 것은 아니지만, 이를 실현하기 위해서는 과거의 시장 주기보다 더 많은 타협과 신중한 재정 계획이 필요하다”고 말했다. 이어 “앞으로의 주택 수요는 금리가 언제 하락하는지보다 구매자들이 현재 우리가 직면한 환경에 얼마나 잘 적응했는지에 따라 달라질 수 있다”고 덧붙였다.
오프더플랜 결제 위험
주택담보대출 금리 상승과 주택 가격 하락은 이미 오프더플랜 아파트를 구매한 소비자들의 잔금 결제(settlement) 위험에도 영향을 미치고 있다.
호주 최대 부동산 평가기관인 헤론 토드 화이트(Herron Todd White)의 최고경영자(CEO) 피터 말로니(Peter Maloney)는 주택시장 하락과 금리 상승이 부동산 평가와 대출 상환 능력에 대한 부담을 키우면서 잔금 결제 위험을 높이고 있다고 밝혔다. 다만 전국적으로 주택 공급이 부족한 상황이 위험을 일부 완화하고 있다고 설명했다.
말로니는 “위험은 커지고 있다. 분명히 신중하게 지켜볼 필요가 있다”고 말했다. 그는 “그러나 구매자들에게 유리한 점은 현재 주택시장에서 공급이 부족하고 수요가 강하다는 것”이라며 “수요를 충족할 만큼 충분한 주택과 아파트가 공급되지 않고 있기 때문에 계약 가격과 실제 최종 평가액 사이에 엄청난 가격 하락이 발생할 것으로는 예상하지 않는다”고 밝혔다.
전국 크레인 896대
오프더플랜 구매자의 잔금 결제 위험에 대한 경고는 건설 컨설팅업체 라이더 레벨 벅널(Rider Levett Bucknall)의 크레인 지수(Crane Index)가 발표된 시점과 맞물려 나왔다. 해당 지수에 따르면 호주 전역에서 관측된 건설 크레인 수는 9월 분기에 896대를 기록했다. 이는 직전 조사보다 56대 증가한 수치다. 크레인 증가세는 멜번과 골드코스트의 건설 활동이 주도했다. 주요 요인은 주거용 고층 아파트 건설, 정부 인프라 사업, 데이터센터 건설 붐 등으로 나타났다.
RLB 오세아니아(RLB Oceania)의 연구·개발 책임자인 올리버 니콜스(Oliver Nichols)는 광범위한 자재 및 노동력 부족으로 건설 프로젝트에 압박이 가해지고 있음에도 건설 활동이 회복력을 유지하고 있다고 밝혔다. 니콜스는 “건설업은 단순히 건설 프로젝트를 수행하는 데 필요한 컨설턴트와 노동력, 인력의 규모만 보더라도 경제에 기여하는 가장 큰 분야 중 하나”라고 말했다. 이어 “하늘에 더 많은 크레인이 보인다는 것은 산업이 경제에서 활발하게 움직이고 있다는 긍정적인 신호”라고 설명했다.
개발사업 수익성 악화
레이 화이트(Ray White)의 수석 경제학자 네리다 코니스비(Nerida Conisbee)는 개발업체들이 향후 몇 년 동안 신규 사업을 착공하는 과정에서 가격 압박으로 인해 더 큰 위험에 직면할 수 있다고 분석했다.
코니스비는 “새로운 크레인이 이렇게 많이 보인다는 사실이 놀랍다”고 말했다. 그는 “현재 개발 부지의 평가 위험이 분명히 존재한다”며 “많은 부지가 특히 코비드19 팬데믹 기간의 정점에 매입됐으며, 이후 개발사업의 수익성을 맞추는 데 상당한 어려움을 겪고 있다”고 설명했다. 이어 “건설 비용이 다시 빠르게 상승하는 동시에 기존 주택 가격이 하락하면서 개발사업의 수익성이 더욱 악화되고 있다”며 “비용은 계속 늘어나고 판매할 수 있는 능력은 줄어들면서 사업의 실행 가능성이 낮아지고 있다”고 밝혔다.
주거용 크레인 비중
전국적으로 가장 큰 순증가를 기록한 크레인 분야는 주거용 건설이었다. 주거용 건설은 현재 호주에서 사용 중인 대형 건설 크레인의 57.6%를 차지하며, 전체의 약 5분의 3에 해당한다. 데이터센터 분야는 복합용도 개발사업에 이어 크레인 증가 폭이 세 번째로 큰 분야로 나타났다. 기술 허브 건설에 사용되는 크레인 수는 토목공사에 사용되는 크레인 수와 같은 수준이었다.
시드니에서는 주거용 건설 활동 감소로 크레인 수가 순감소하며 10대 줄었다. 그러나 시드니는 여전히 호주 전역에 설치된 전체 크레인의 37.5%가 집중된 도시로 나타났다. 멜번의 경우 호주 전체 크레인의 4분의 1이 설치돼 있는 것으로 집계됐다.
이경미(Caty)기자 kyungmi@koreanherald.com.au
