올 3월까지 1년 동안 임금 2.4% 상승 반면 주택가격은 16.7% 올라
최근 주택 가치 하락 불구, ‘모기지’ 이자율 인상으로 어려움 ‘여전’
지난해 하반기, 호주 부동산 시장이 약화되고 임금은 점차 인상되고 있지만 내집 마련을 계획하는 이들의 어려움은 크게 달라진 게 없다는 진단이다.
최근 수개월 사이, 주택가격의 하락에도 불구하고 지난 1년 사이 주택 가치는 임금인상 속도에 비해 7배나 빠르게 높아졌다.
시장 전문가들에 따르면 올해 말이나 내년 초반에는 첫 주택구입자들에게 있어 주택가격이 하락하고 임금은 높아지는 상황을 맞이할 가능성이 있다. 이럴 경우 주택담보대출을 받을 수 있는 보증금을 마련하는 데 도움이 되겠지만, 그렇다 하더라도 높아진 모기지(mortgage) 이자율로 인해 별다른 혜택을 기대하기는 어려울 전망이다.
지난 달, 호주 통계청(Australian Bureau of Statistics. ABS)이 발표한 자료에 따르면 올해 3월까지, 지난 1년 사이 임금은 2.4%가 높아졌다. 이는 경제학자들의 예상보다 낮은 수치이다.
그런 한편 최근 부동산 컨설팅 사인 ‘코어로직’(CoreLogic)의 부동산 데이터는 호주 주택가치가 올해 4월까지 지난 12개월 동안 16.7%가 상승했음을 보여준다. 임금 상승에 비해 주택가격 성장은 7배나 빠른 속도인 셈이다.
사상 최저의 기준금리로 인해 촉발된 지난 2년간의 부동산 붐으로 첫 예비 주택구입자들은 임금 인상이 정체된 상황에서 담보대출을 위한 보증금 마련에 고군분투하고 있다.
이런 가운데 최근 들어 주택시장에 어느 정도 변화된 흐름이 나타나고 있다. 최근 3개월 사이 전국 부동산 가치 상승은 1.9%에 그쳤다. 호주 주택시장을 선도하는 시드니와 멜번에서는 주택가격이 다소 하락한 반면 올해 3월 분기(1월~3월) 근로자 급여는 0.7%가 높아졌다. 물론 이 같은 급여 상승은 높아진 생활비로 인해 상승효과를 볼 수는 없지만.
커먼웰스 은행(Commonwealth Bank)의 가레스 에어드(Gareth Aird) 선임연구원은 저금리를 기반으로 한 부동산 붐이 장기간 지속되어 왔다고 말했다. 그는 “각 가정은 단순히 대출이 가능하다는 이유로 소득 수준에 비해 점점 더 많은 자금을 대출받고 있다”면서 “임금상승률이 높아졌지만 임금물가지수(Wage Price Index)로 측정한 바와 같이 특별히 강하지는 않다”고 덧붙였다. 이어 그는 “그렇다 하더라도 이는 바람직한 현상이며 현재 호주 노동시장이 매우 타이트하다는 점을 감안할 때 충분히 예상할 수 있는 것”이라고 말했다. ABS의 가장 최근 자료에 따르면 호주의 지난 4월 실업률은 48년 만에 최저인 3.9%를 기록했다.
에어드 연구원에 따르면 다년 임금계약(multi-year agreements) 근로자가 많다는 점을 감안할 때 더 높은 임금인상이 있기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 그는 “COVID 사태로 인해 비교적 많은 인력이 이탈한 미국과 달리 호주의 경우 노동시장 참여율이 사상 최고치를 기록하고 있다”며 “부족한 노동력은 임금인상을 추진하는 데 있어 도움이 됐다”고 덧붙였다.
그는 올해 말과 내년도 호주 부동산 가치가 전반적으로 하락하고 그 동안 정체됐던 임금은 개선될 것으로 내다봤다.
이런 전망과 함께 에어드 연구원은 “임금이 오를수록 주택을 위해 지불할 자금이 더 적어진다고 생각하는 것(자금 지불에 부담이 덜어진다는 생각)은 직관에 어긋나는 것처럼 들린다”면서 “이자율이 올라가고 있는데, 이는 누가 얼마를 대출받을 수 있는지에 영향을 미치고, 그럼으로써 주어진 부채 수준에 대해 모기지 상환액은 더 높아지게 된다”고 말했다.
또 다른 은행인 NAB의 가레스 스펜스(Gareth Spence) 선임연구원은 “낮은 금리는 더 많은 가계가 더 많은 자금을 대출받고 또 더 많은 부채를 상환할 수 있음을 의미한다”며 “이것이 부동산 가격을 상승시킬 수 있지만 조만간 역전될 것”이라고 예상했다. 이어 그는 금리 인상으로 인해 올해 주택가격은 둔화세를 보이며 내년에는 10%가량 하락할 것이라고 내다봤다.
그는 “주택가격 하락이 어떤 의미에서는 주택구입 가능성을 개선하지만 이는 모기지 상환에 대한 높은 이자율로 상쇄되어 주택구입이 결코 쉽지 않을 수 있다”고 말했다.
이어 스펜스 연구원은 “결국 저렴한 주택가격은 어려운 과제이지만 시간이 지남에 따라 수요와 공급이 중요하므로 집값을 낮추고 시간이 지나면서 가격이 너무 높아지는 것을 늦추려면 주택 공급을 늘려야 한다”고 강조했다.
■ 임금성장 대 주택가격 상승
-임금
2022년 3월까지 12개월 사이 : 2.4%
2022년 3월 분기(1월~3월) : 1.9%
-주택가격
2022년 3월까지 12개월 사이 : 16.7%
2022년 3월 분기(1월~3월) : 0.7%%
Source : ABS, CoreLogic
김지환 기자 herald@koreanherald.com.au
