투자자 희비 엇갈려
호주 주택가격이 하락하는 가운데 임대료가 상승하면서 주택 투자자들의 임대수익률은 오히려 높아질 수 있다는 전망이 나왔다. 특히 장기간 투자용 부동산을 보유해 대출 부담이 크지 않은 자산가들에게는 임대수익 증가가 시장 하락에 따른 부담을 일부 상쇄할 수 있다는 분석이다.
반면 높은 임대료로 주택 구입을 위한 보증금 마련이 더욱 어려워지면서 젊은 세대의 주택시장 진입은 한층 힘들어질 것으로 전망된다. 최근 노동당 정부의 예산 관련 부동산 세제 변경 이후 기존 주택 투자에 대한 투자자들의 관심도 크게 줄어든 것으로 나타났다.
집값 내려도 수익률 상승
부동산 분석업체 코어로직(Cotality)에 따르면 호주의 전국 총임대수익률은 최근 3.79%까지 상승했다. 이는 6년 만에 가장 높은 수준이다. 현재 평균 임대수익률을 3.8%로 가정하면, $1 million 상당의 주택에서 연간 약 $38,000, 주당 약 $731의 임대수입을 얻는 셈이다.
집값이 10% 떨어지는 동시에 임대료가 20% 상승한다고 가정하면 상황은 크게 달라진다. 해당 주택의 가격은 $900,000으로 낮아지지만 연간 임대수입은 $45,600, 주당 약 $877로 증가한다. 이에 따라 임대수익률은 약 5.1%까지 높아진다.
시드니 집값 하락 전망
최근 코어로직 자료를 분석한 결과 호주 최대 주택시장인 시드니(Sydney)는 연간 기준 18.6%의 가격 하락률을 기록할 가능성이 제기됐다. 커먼웰스은행(Commonwealth Bank)도 화요일 주요 주도권의 주택가격 조정을 전망하며 기존 가격 전망을 수정했다.
주택가격은 과거 하락기를 거친 뒤 회복되는 경우가 있었지만, 임대료는 생활비에 직접 영향을 미치는 만큼 주택가격처럼 빠르게 떨어지기는 어려울 것이라는 분석도 나온다. 부동산 업계에서는 지속적인 이민에 따른 주택 수요가 임대료를 지지하는 요인으로 작용할 수 있다고 보고 있다.
세제 변화로 투자 위축
임대수익률 상승은 특히 오랫동안 투자용 주택을 보유해온 투자자들에게 유리하게 작용할 수 있다.
코어로직의 연구 책임자인 제라드 버그(Gerard Burg)는 임대수익률이 현재 주택 가치와 해당 부동산에서 얻을 수 있는 임대수입을 비교한 지표라고 설명했다. 장기간 보유하면서 주택담보대출을 이미 상환한 투자자의 경우 신규 투자자보다 현금흐름 측면에서 훨씬 유리할 수 있다는 것이다.
높은 수익률 선호 가능성
반면 정부의 예산 관련 세제 변경은 기존 주택에 투자하려는 투자자들의 부담을 높였다는 평가가 나온다. 세제 변경 이후 투자자들은 이전보다 임대수익률이 높은 부동산을 더욱 중시할 가능성이 있다는 것이 코어로직의 분석이다.
다만 임대료에도 상승 한계가 있을 수 있다는 지적이 제기됐다. 버그는 임대료가 중위 가구소득에서 차지하는 비중이 이미 사상 최고 수준에 이른 만큼 생활비 부담이 임대료 상승을 제한하는 요인이 될 수 있다고 말했다.
임대료 상승세는 이어져
부동산 투자 전문가 단체인 호주부동산투자전문가협회(Property Investment Professionals Australia)의 케이트 바코스(Cate Bakos) 회장은 최근 임대료가 실제로 상승하고 있으며 부동산 관리자들 역시 임대료 상승 압력을 체감하고 있다고 밝혔다.
바코스 회장은 예산 발표 이후 기존 주택을 매입하는 투자자의 수가 거의 사라졌다고 지적했다. 일부 자금력이 있는 투자자는 주택가격 하락을 기회로 활용할 수 있지만, 이는 전체 투자시장 위축을 상쇄하기에는 부족하다는 분석이다.
임대수익률 추가 상승 전망
SQM리서치(SQM Research)는 최근 주택가격 하락으로 임대수익률이 높아진 가운데 향후 추가 상승 가능성을 전망했다. SQM리서치에 따르면 현재 아파트의 임대수익률은 4.9%, 주택은 3.8% 수준이다. 루이스 크리스토퍼(Louis Christopher) SQM리서치 대표는 향후 2~3년 동안 아파트 임대수익률이 약 6.2%, 주택은 약 5.2%까지 높아질 수 있다고 전망했다.
지역별 임대료 상승
다만 크리스토퍼 대표는 임대료 상승이 아직 SQM리서치의 임대료 호가 자료에 뚜렷하게 반영되지는 않았다고 설명했다. 그러나 일부 지역에서는 이미 임대료 상승 사례가 나타나고 있다.
짐 차머스(Jim Chalmers) 재무장관의 퀸즐랜드(Queensland) 지역구에서도 임대료 상승이 보고된 가운데, 호주통계청(ABS-Australian Bureau of Statistics) 자료에서는 임대료가 3월부터 7월 사이 1.2% 상승했고 연간으로는 3.6% 오른 것으로 나타났다.
부동산 투자자들이 임대료를 임의로 올려 세제 변경이나 보유 비용 증가분을 보전할 수 있는 것은 아니라는 지적도 나왔다. 바코스 회장은 시장 상황이 임대료를 결정하며, 임차인이 높은 임대료에 대응해 다른 주택을 선택할 수 있기 때문에 투자자의 의지만으로 임대료를 조정할 수 없다고 설명했다.
투자자 손실 만회하려면
호주 최대 부동산 관리업체인 레이 화이트(Ray White)는 정부의 세제 변경으로 발생한 투자자들의 손실을 만회하려면 임대료가 약 30% 상승해야 할 것으로 보고 있다.
부동산 개발업체 새터리(Satterley)의 나이절 새터리(Nigel Satterley)도 향후 2년 동안 임대료가 15~20% 상승할 가능성을 경고했다. 그러나 모든 기존 투자자가 시장 하락을 버틸 수 있는 것은 아니다. 바코스 회장은 일부 투자자들이 매도를 고려하고 있다고 밝혔다. 과거의 부정적 기어링(negative gearing) 혜택을 유지할 수 있는 투자자라도 임대 관련 규제와 관리·준수 비용 증가로 상당한 부담을 받고 있다는 것이다. 결국 투자자들이 보유 비용을 줄일 수 있는 가장 현실적인 방법 가운데 하나가 임대수입 증가라는 설명이다.
가격 회복 가능성에 주목
크리스토퍼 대표는 주택가격 하락기에 투자용 부동산을 매입하는 투자자들이 향후 높은 임대수익률과 가격 회복이라는 두 가지 효과를 얻을 가능성이 있다고 전망했다. 그는 향후 정부가 교체될 가능성을 거론하면서 자유당 연합과 원네이션(One Nation) 모두 노동당 정부가 추진한 부동산 관련 세제 변경을 폐지하겠다고 밝힌 점을 언급했다. 다만 이는 그의 정치적 전망에 따른 분석이다.
그는 현재 당장 매입해야 한다는 의미는 아니라면서도 향후에는 투자자들에게 매력적인 매입 기회가 나타날 수 있다고 전망했다. 이에 따라 호주 주택시장의 향방은 단순한 집값 변동뿐 아니라 임대료와 임대수익률, 세제 변화가 투자자별로 미치는 영향에 따라 크게 달라질 가능성이 있다. 특히 대출 부담이 낮은 기존 투자자와 신규 진입을 준비하는 젊은 투자자 사이의 시장 여건 차이가 더욱 커질 수 있다는 점이 주목된다.
이경미(Caty)기자 kyungmi@koreanherald.com.au
