폭등·폭락 갈려
시드니(Sydney) 임대시장이 지역에 따라 임대료가 큰 폭으로 오르거나 떨어지는 등 엇갈린 모습을 보이고 있다는 새로운 보고서가 나왔다. 다만 전문가들은 향후 수개월과 수년에 걸쳐 부동산 투자자들이 새로운 정책 환경에 어떻게 대응하느냐가 시드니 임대시장의 ‘진짜 시험대’가 될 것이라고 전망했다.
부동산 정보업체 도메인(Domain)의 6월 분기별 임대료 보고서에 따르면 시드니 주택 임대료는 분기 동안 6.3%, 금액으로는 주당 $50 올라 사상 최고치인 주당 $850을 기록했다. 이는 호주 모든 주도 가운데 가장 큰 상승폭이며, 시드니 주택 임대료 기준으로는 2022년 이후 가장 큰 분기별 상승률이라고 도메인은 밝혔다.
연간 기준으로 개별 지역의 주택 중간 주간 호가 임대료 변동을 보면 애버츠퍼드(Abbotsford)가 41.3% 올라 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 밀페라(Milperra)는 29.4%, 몬터레이(Monterey)는 28.9% 상승했다.
시드니 유닛(unit) 임대료도 전반적으로 상승했다. 도메인에 따르면 시드니 유닛 임대료는 평균 4%, 금액으로는 주당 $30 올라 사상 최고치인 주당 $780을 기록했다. 이는 최근 3년 사이 가장 큰 분기별 상승폭이다. 지난 1년간 유닛 중간 주간 호가 임대료가 가장 크게 오른 지역은 콩코드 웨스트(Concord West)로 24% 상승했고, 이어 엔모어(Enmore) 19%, 밀러스 포인트(Millers Point) 18.2% 순이었다.
지역별 희비
경제학자들과 현지 부동산 관리업계가 특히 주목하는 부분은 주택과 유닛 모두 일부 지역에서는 오히려 임대료가 하락했다는 점이다.
아타몬(Artarmon)은 주택 중간 주간 호가 임대료가 연간 13% 떨어져 가장 큰 하락폭을 기록했다. 던다스(Dundas)는 11.8%, 켄트허스트(Kenthurst)는 10%, 클로벨리(Clovelly)는 9.1% 하락했다.
유닛 임대료 하락폭은 주택에 비해 상대적으로 작았다. 아파트 임대료가 가장 크게 떨어진 두 지역은 노스브리지(Northbridge)로 6.3% 하락했고, 페이지우드(Pagewood)는 4.5% 떨어졌다.
임대료 한계선
도메인(Domain)의 니콜라 파월(Nicola Powell) 수석 주거경제학자는 일부 시드니 지역에서 나타난 가파른 임대료 상승은 계절적 요인만으로 설명하기에는 너무 갑작스럽고 특정 지역에 집중돼 있다고 분석했다.
파월 박사는 “올해 여러 가지 일이 일어나면서 집주인들이 임대료 인상을 추진할 수 있는 기반이 만들어졌다”고 말했다. 그는 노동당(Labor Party)의 네거티브 기어링(negative gearing)과 양도소득세 할인(capital gains tax discounts) 제한 조치가 집주인들의 주택 투자 관리 방식에 미칠 파급 효과도 언급했다.
파월 박사는 “세제 변경에 기존 투자자 보호를 위한 경과조치가 적용된다는 점을 감안하더라도, 결국 어느 정도 행동 변화가 나타날 것으로 본다”며 “이는 임대료가 더 오르게 된다는 의미”라고 말했다.
애버츠퍼드처럼 면적은 매우 작지만 임차인들에게 인기가 높은 지역의 경우, 좁은 지역 내 상대적인 주택 공급량과 자가 거주자 비율 등이 임대료 상승에 영향을 미쳤을 가능성이 있다고 그는 설명했다. 반대로 일부 시드니 지역에서 임대료가 떨어진 이유에 대해서도 파월 박사는 이른바 ‘감당 가능한 수준의 한계선(affordability ceiling)’이 작용했을 가능성을 제기했다.
그는 “일부 지역에서는 지역별로 감당할 수 있는 임대료의 한계에 도달한 것을 반영하는 것일 수 있으며, 이는 임대시장 전반에서 매우 강력한 요인”이라고 말했다. 이어 “임차인의 입장에서는 특정 지역의 임대료를 더 이상 감당할 수 없게 되면 다른 지역이나 더 작은 주택을 찾게 된다”며 “더 나은 가격 대비 가치를 얻기 위해 다른 곳으로 이동하는 것”이라고 설명했다.
정책 변화 주목
도메인 보고서는 가까운 미래 시드니 임대시장 전망이 여전히 ‘도전적(challenged)’일 것으로 내다봤다.
파월 박사는 “진짜 시험대는 앞으로 수개월과 수년에 걸쳐 나타날 것”이라며 “투자자들이 새로운 정책 환경에 적응하고, 이들의 결정이 주택 공급 가능성과 임대시장 여건에 영향을 미치기 시작할 때 그 결과가 드러날 것”이라고 말했다.
한편 아타몬 지역 부동산업체 레잉+사이먼스 아타몬(Laing+Simmons Artarmon)의 제러미 옹(Jeremy Ong) 부동산 관리 책임자는 최근 이 지역의 임대 매물 시장이 다소 약세를 보였지만 이번 보고서의 수치를 보고 놀랐다고 밝혔다.
그는 “로어 노스 쇼어(Lower North Shore) 지역에서 사람들이 가계 예산을 조금 더 줄이려고 하고 있으며, 비용 문제 때문에 이사하는 사람들도 봤다”고 말했다. 이어 “아타몬에서는 아파트에 비해 주택이 전체 매물에서 차지하는 비중이 크지 않다”며 “특정 유형의 주택 매물이 시장에 적게 나오면 통계 수치에 영향을 줄 수도 있다”고 설명했다.
옹은 특히 집주인들이 세제 개편에 대한 우려를 보이는 가운데 아타몬 주택 임대료가 앞으로 다시 안정세를 찾을 것으로 예상했다. 그는 “부동산 보유 비용이 올라가는 상황을 고려하면 결국 이런 비용 가운데 상당수는 피할 수 없는 것”이라며 “집주인들이 이미 많은 비용을 부담해 왔고, 결국 이러한 비용을 임대료에 반영해야 할 가능성이 크다”고 말했다.
한국신문 편집부 herald@koreanherald.com.au
