단기 타격
호주 백화점 체인 데이비드 존스(David Jones)가 혹독한 소매업 환경과 누적된 부채로 어려움을 겪으면서 쇼핑센터 소유주들이 상황을 면밀히 주시하고 있다. 그러나 한때 호주의 대표적인 백화점으로 평가받았던 데이비드 존스가 영업을 중단하더라도 쇼핑센터가 받는 충격은 단기적일 수 있다는 분석이 나왔다.
제이피모건(JPMorgan)의 부동산 분석가들과 업계 전문가들은 과거에는 충격적인 전망으로 여겨졌던 데이비드 존스의 영업 중단 가능성을 검토하고 있다.
유서 깊은 백화점 체인인 데이비드 존스는 2022년 사모펀드 회사 앵커리지(Anchorage)에 할인된 가격으로 매각됐다. 특히 과거 쇼핑센터의 핵심 집객시설로 여겨졌던 대형 데이비드 존스 매장들은 이제 더 이상 필수적인 앵커 매장으로 평가받지 않는다. 이미 상당수 매장이 층수를 대폭 줄이는 등 규모를 크게 축소한 상태다.
쇼핑센터 소유주들은 대신 웰니스 및 의료 클리닉과 같은 서비스 시설을 확대하고 엔터테인먼트 시설을 늘리는 데 초점을 맞추고 있다. 이는 전자상거래 확산의 영향으로 전통적인 패션 소매 부문의 실적이 크게 악화된 데 따른 것이다.
파산 우려
데이비드 존스는 현재 파산 전문업체들의 관심을 받고 있는 것으로 알려졌으며, 회사 측은 여러 대응 방안을 검토하고 있다.
사모펀드 업계에서 흔히 볼 수 있는 고위험 구조조정 방식 가운데 하나로, 수익성이 낮은 매장에서 철수하도록 임대주들에게 요구하면서 실적이 좋은 매장은 유지하는 방안이 거론될 수 있다.
그러나 데이비드 존스의 대출기관인 힐코 캐피털(Hilco Capital)이 파산·구조조정 전문업체 맥그래스 니콜(McGrath Nicol)을 참여시킨 것으로 알려지면서 공급업체들 사이에서는 우려가 커지고 있다. 힐코 캐피털이 충분한 재고를 확보한 뒤 데이비드 존스를 법정관리인 관리 체제로 넘길 수 있다는 우려가 제기됐기 때문이다.
앵커리지(Anchorage)는 힐코 캐피털이 맥그래스 니콜을 구조조정 업무에 참여시켰다는 주장을 부인했다. 그러나 업계의 우려에는 최근 힐코 캐피털의 움직임에 근거가 있다는 평가도 나온다. 힐코 캐피털은 최근 의류업체 큐 클로딩(Cue Clothing)에 법정관리인을 선임했으며, 2024년에는 밀러스(Millers), 리버스(Rivers), 케이티스(Katies), 오토그래프(Autograph)를 보유한 모자이크 브랜즈(Mosaic Brands)를 법정관리 체제로 전환했다.
“재정 압박 심각”
제이피모건의 부동산 분석가들은 데이비드 존스의 38개 매장 네트워크가 “심각한(acute)” 재정 압박을 받고 있다고 평가했다.
데이비드 존스는 웨스트필드(Westfield) 쇼핑센터 17곳에 입점해 있으며, 비시니티(Vicinity) 쇼핑센터 4곳, GPT가 관리하는 쇼핑센터 3곳, 스톡랜드(Stockland) 쇼핑센터 1곳에서도 매장을 운영하고 있다. 이들 쇼핑센터 소유주들은 데이비드 존스의 어려움을 “면밀히 주시하고 있다”고 제이피모건은 밝혔다.
제이피모건 분석가들은 데이비드 존스가 영업을 중단할 경우 단기적으로는 쇼핑센터 소유주들에게 부정적인 영향을 미칠 것이라고 분석했다. 임대료 수입이 사라지고, 기존의 대형 매장 공간을 더 작은 점포들로 재구성하는 비용이 발생하며, 주변 임차인들에게도 영향을 미칠 수 있다는 것이다. 그러나 장기적으로는 오히려 기회가 될 수 있다고 분석했다. 백화점은 다른 소매업 형태에 비해 평방미터당 매출 생산성과 임대료가 훨씬 낮기 때문이다.
최소 3개월 영업
제이피모건 분석가들은 데이비드 존스가 적어도 앞으로 3개월 동안은 영업을 계속할 것으로 예상했다. 관리인(administrator)이 선임되더라도 일반적으로 크리스마스 쇼핑 시즌을 거쳐 매장을 운영하는 경우가 많기 때문이다.
쇼핑센터 소유주들의 수익이 입을 위험도 상대적으로 크지 않을 것으로 분석됐다. 백화점은 매장 규모가 크지만 전체 수익에서 차지하는 비중은 작기 때문이다.
웨스트필드 운영사인 센터 그룹(Scentre Group)이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상된다. 센터가 운영하는 쇼핑센터 전체 공간 가운데 데이비드 존스가 차지하는 비중은 5.4%이지만, 위험에 노출된 수익은 3% 미만이다.
비시니티는 데이비드 존스 매장이 4곳에 불과하지만 주요 핵심 자산에 매장이 집중돼 있어 전체 수익의 2.5%가 영향을 받을 수 있는 것으로 분석됐다.
공간 재편 기회
소매업계에서는 쇼핑몰 공간을 재구성할 수 있다는 점에서 데이비드 존스의 매장 축소나 철수를 장기적으로 긍정적인 기회로 보는 시각이 많다.
실제로 QIC는 이미 시드니 카슬힐(Castle Hill)에 있는 데이비드 존스가 떠난 공간에 새로운 매장들을 유치하고 있다. 쇼핑센터 소유주들은 최근 몇 년 동안 데이비드 존스가 사용하던 공간을 조용히 ‘회수(recapturing)’해 새로운 임차인을 들이고 더 높은 임대료를 받고 있다.
데이비드 존스는 비시니티가 운영하는 쇼핑센터 가운데 만두라(Mandurah)와 채스우드 체이스(Chatswood Chase)에서 매장 규모를 축소하거나 철수했다.
웨스트필드에서도 본다이 정션(Bondi Junction), 버우드(Burwood), 사우스랜드(Southland), 터게라(Tuggerah) 등에서 매장 규모를 줄이거나 철수했다.
제이피모건의 분석에 따르면 이러한 공간 재편은 쇼핑센터 소유주들에게 상당한 수익을 가져다줄 수 있다. 비교적 적은 투자비용으로 투자원가 대비 약 6~7%의 수익률을 기대할 수 있다는 분석이다. 특히 소규모 전문 소매점들이 지불하는 임대료는 백화점보다 평방미터당 5~7배 높을 수 있다. 데이비드 존스와 경쟁하는 할인형 소매업체들도 백화점보다 평방미터당 약 2배 높은 임대료를 지불한다. 최근 확장하고 있는 중형 대형 소매업체(mini-majors)의 경우에는 백화점보다 약 4배 높은 수준의 임대료를 지불할 수 있다.
비용·공실 변수
다만 쇼핑센터 공간을 재구성하려면 일정 수준의 비용이 필요하다. 최근 매장 인테리어 및 시설 조성 비용이 상승하고 있는 데다 새로운 임차인을 유치하는 과정에서 일정 기간 공간이 비어 있을 가능성도 있기 때문이다.
여러 데이비드 존스 매장이 동시에 문을 닫는다면 쇼핑센터 소유주들에게는 더 큰 부담이 될 수 있다. 그러나 제이피모건 분석가들은 쇼핑센터 소유주들이 과거 압도적인 영향력을 행사했던 대형 백화점 공간을 새로운 형태로 재편할 수 있는 역량을 이미 보여줬다고 평가했다.
“장기적으로 성장”
사빌스 오스트레일리아(Savills Australia)의 리테일 서비스 디렉터 레이턴 훈지커(Leighton Hunziker)는 데이비드 존스가 사라질 경우 단기적으로는 임대수익 감소와 자본비용 증가가 발생할 것이라고 말했다. 그러나 새로운 형태의 매장과 사업체가 들어서면서 장기적으로는 수익이 증가할 수 있다고 내다봤다.
훈지커는 “소매업은 혁신과 신선함이 전부”라며 쇼핑센터를 정원에 비유했다. 그는 “어떤 것들은 죽고 퇴비가 된다. 그리고 그 퇴비가 새로운 씨앗이 싹틀 수 있는 기회를 만든다”고 말했다. 이어 “더 영리한 쇼핑센터 소유주들은 적극적으로 공간을 사용할 새로운 사업체를 찾고 있다”며 “온라인에서 쉽게 복제하기 어렵고 고객 경험을 주도할 수 있는 사업체를 찾고 있다”고 설명했다.
그는 현재 센터 그룹(Scentre Group)과 같은 대형 리테일 부동산투자신탁(REIT)이 직면한 더 큰 문제는 데이비드 존스의 영업 중단 자체가 아니라 소비심리 악화와 지출 위축이라고 지적했다. 훈지커는 “현재 대형 리테일 부동산투자신탁이 직면한 더 큰 문제는 끔찍할 정도로 악화된 소비자 심리와 금리 인상으로 인한 지출 위축”이라고 말했다.
한국신문 편집부 herald@koreanherald.com.au
