재무부, 정책 모델링
호주 재무부(Treasury)는 호주 국민이 투자용 부동산 최대 2채까지만 네거티브 기어링(negative gearing)을 할 수 있도록 제한하는 새로운 규정을 검토하고 있다.
이는 앤소니 알바니즈(Anthony Albanese) 정부가 연방 예산 적자를 통제하려는 노력의 일환이다.
주택 가격 부담(housing affordability) 위기가 심화됨에 따라, 짐 차머스(Jim Chalmers) 재무장관 부서가 기존 부동산의 자본이득세(Capital Gains Tax, CGT) 할인 변경 가능성과 함께 부정적 기어링 한도 제한을 검토 중이다.
현재 네거티브 기어링은 기존·신규 주택이나 아파트 수에 제한이 없으며, 투자자가 부동산에서 발생한 비용을 급여 등 다른 소득에서 공제할 수 있도록 허용한다. 독립 의회예산국(Parliamentary Budget Office, PBO)은 2027 회계연도 기준으로 정부가 약 79억 달러의 세수 손실을 보는 것으로 추정한다.
재무장관 발언
차머스 장관은 주택 투자 관련 세제 변경 가능성을 열어두었다. 그는 “예산을 위해 항상 다른 옵션을 고려한다. 2월에 예산을 마무리하지 않고 5월에 마무리하며, 이 분야의 다음 단계는 내각(cabinet) 결정 사항이 될 것”이라고 말했다.
한 고위 노동당(Labor) 인사는 공식 정책은 아직 합의되지 않았다고 전했지만, 소식통은 재무부가 네거티브 기어링을 2채로 제한했을 때의 영향을 모델링하고 있다고 전했다.
2023 회계연도 기준 호주 세무청(Australian Taxation Office, ATO) 자료에 따르면 투자용 부동산을 소유한 200만 명 이상의 호주인 중 100만 명 이상이 네거티브 기어링을 하고 있으며, 이 중 약 3분의 1은 투자용 부동산을 2채 이상 보유하고 있다.
지난해 호주노동총연맹(ACTU-Australian Council of Trade Unions)은 네거티브 기어링과 CGT 할인을 투자용 부동산 1채로 제한할 것을 제안한 바 있다.
업계 반발
호주부동산위원회(Property Council of Australia) 등 부동산 로비 단체와 일부 경제학자들은 네거티브 기어링 및 CGT 할인 제한을 강하게 반대한다. 이들은 제한이 시행될 경우 임대주택 공급 감소로 이어질 수 있다고 경고했다.
차머스 장관은 증가하는 정부 지출을 보충할 재원을 찾는 가운데, 네거티브 기어링 세액 공제를 줄이면 예산을 크게 강화하고 540억 달러 규모 중기 예산 악화를 완화할 수 있다.
PBO는 네거티브 기어링으로 인해 2035-36년까지 총 세수 손실이 141억 달러에 이를 수 있다고 추산하며, 2025 회계연도에는 약 65억 달러의 세수 손실이 발생했다고 밝혔다.
그랫턴연구소(Grattan Institute)의 제안은 CGT 할인 절반 축소와 네거티브 기어링 제한을 통해 임대 손실을 급여·임금 소득에서 공제하지 못하도록 하는 방식으로, 연간 약 110억 달러의 예산 증액 효과를 기대한다. 연구소는 “도시 전설과 달리, 임대료 변화는 크지 않으며 주택시장이 붕괴하지도 않는다”고 평가했다.
그랫턴은 제안이 전면 시행되면 5년간 신규 주택 건설이 약 1만6500채 줄어들 것으로 예상하며, “호주 주요 도시의 중간 임대료는 주당 약 1달러 정도만 상승할 것”이라고 분석했다.
NSW주 재무부 분석
NSW 재무부 경제·세수 분석 담당 임원 마이클 월터스(Michael Warlters)는 CGT 할인율을 50%에서 25%로 절반으로 줄이고 네거티브 기어링을 폐지하면, 장기적으로 자가 거주자(owner-occupier) 주택 비율이 4.7% 증가할 수 있다고 분석했다. 이 중 2.1%는 투자자의 보유 기간 단축, 2.6%는 투자자 구매 감소에서 기인한다. NSW 재무부는 이번 분석을 이번 주 상원(Senate) CGT 청문회 제출 자료로 포함했다.
독립연구소(Centre for Independent Studies, CIS)의 로버트 칼링(Robert Carling)은 네거티브 기어링 및 CGT 혜택 축소가 투자 수요 감소를 초래하고, 일부 투자자가 시장에서 철수하며 주택 공급 감소로 이어질 것으로 예상했다. 그는 청문회에서 “투자자와 자가 거주자가 선호하는 주택 유형이 완전히 일치하지 않기 때문에, 자가 거주자 수요가 투자자의 공백을 완전히 채우지 못한다”고 말했다.
칼링은 또한 네거티브 기어링과 CGT 할인 혜택이 호주 주택 가격 논쟁에서 ‘희생양(whipping boy)’이 되었지만 이는 정당화되지 않는다고 지적했다. 그는 “하워드(Howard) 정부 이후, 연금(superannuation) 혜택과 네거티브 기어링과 함께 CGT 할인은 늘 희생양으로 지목됐다”고 말했다.
CIS는 네거티브 기어링 손실이 급여 등 일반 소득에서 공제되는 대신 자본이득에서만 공제되는 것이 타당하다고 보고 있다. 칼링은 “CGT 할인 축소가 세제 개혁 핵심, 세수 확보, 주택 가격 인하, 세대 간·사회적 불평등 해결책으로 여겨지지만, 사실상 그 어느 것도 아니다”라고 밝혔다.
주택 부담 심화
주택 분석기관 코탈리티(Property And Analytics group Cotality)는 11월 발표한 ‘Housing Affordability Report’에서 소득 대비 주택 가치 비율(income to home value ratio)이 8배 이상으로 악화됐다고 지적했다. 5년 전에는 약 6.5배였다.
이 위기는 주택 소유권(home ownership) 문제 해결을 두고 정치적 논쟁을 촉발했다. 연립당(Coalition)은 CGT 및 네거티브 기어링에 대한 변경을 명시적으로 배제하고 있다.
2016년과 2019년 연방선거에서 노동당은 네거티브기어링을 신규 주택에만 제한하면서 기존 부동산은 grandfathering(기존 혜택 유지)하도록 제안한 바 있다.
2017년, 차머스 장관은 의회에서 네거티브 기어링 규정 변경을 추진했다.
차머스 장관은 “이 법안들은 정부가 무엇을 하지 않을지 보여준다. 주택 부담을 다루는 가장 의미 있는 수단인 네거티브 기어링과 CGT 혜택을 다루기를 거부한다”며 “결과적으로 젊은층을 포함한 호주 주택 부담 문제를 실질적으로 해결하지 못할 것”이라고 비판했다.
이경미(Caty)기자 kyungmi@koreanherald.com.au
