좋은 학군에 속한 지역은 오랫동안 부동산 투자자들 사이에서 ‘알짜 투자처’, 일종의 ‘내부자들만 아는 비밀’로 여겨져 왔다. 그러나 최근 연구에 따르면, 투자 수익률만 놓고 보면 오히려 학군 외 지역이 더 나은 성과를 내고 있다는 분석이 나왔다.
학군내 부동산 성적표
부동산 분석기관 코탤리티(Cotality)는 이 문제를 심층 분석한 결과, 학군 내 부동산이 반드시 수익성 높은 투자처는 아니라는 점을 지적했다.
코탤리티 오스트레일리아(Cotality Australia)의 연구 책임자 엘리자 오웬(Eliza Owen)이 이 같은 사실을 밝혔는데, 그는 “우리가 조사한 대부분의 주요 학군 지역은 인근 비슷한 지역보다 확실한 프리미엄이 붙어 있었다”며 “그 결과, 학군 내 부동산은 이미 가격이 높게 형성돼 있어 장기적으로는 오히려 시장 평균보다 낮은 성과를 보이는 경우가 많았다”고 설명했다.
코탤리티는 지난 15년간의 데이터를 분석한 결과, 조사 대상 9개 학군 중 6곳에서 학군 내 주택의 자본 성장률(capital growth)이 학군 외 지역보다 낮았다는 점을 확인했다. 오웬은 “정확한 원인은 단정할 수 없지만, 높은 초기 가격으로 인해 시간이 지날수록 추가적인 가치 상승이 어려워지는 현상 때문일 수 있다”고 분석했다.
즉, 학군 내 부동산은 이미 고점에 가까운 가격으로 거래되기 때문에, 이후 더 큰 가치 상승을 기대하기 어렵다는 것이다.
실수요자는 선택 여지
다만 자녀 교육을 중시하는 실수요자에게는 얘기가 다르다. 코탤리티는 학군 내 주택에 붙은 프리미엄과 사립학교 학비를 비교 분석해, 자녀 교육 계획이 있는 가정이라면 장기적으로 학군 프리미엄을 감수할 만한 가치가 있을 수도 있다고 밝혔다.
코탤리티 보고서는 “주거와 교육 사이에서 어려운 선택을 해야 하는 젊은 가정에게는 학군 프리미엄을 지불하는 것이 유의미한 선택이 될 수 있다”고 설명했다.
10만 달러 이상 차이
이번 분석은 시드니(Sydney)와 멜번(Melbourne)의 상위 학군 지역을 대상으로 이뤄졌으며, 조사 대상 9곳 중 6개 지역에서는 학군 내 주택 가격이 학군 외 지역보다 최소 10만 달러 이상 비싼 것으로 나타났다.
또한, 사립학교의 등록금이 매년 인상되는 반면, 학군 내 주택에 대한 주택담보대출 상환액은 시간이 지날수록 인플레이션 영향으로 실질 부담이 줄어들 수 있다는 점도 언급됐다.
2025년 기준, 주요 사립학교는 등록금을 전년 대비 510% 인상했으며, 이는 당시 물가상승률의 24배 수준이다. 반면, 주택 대출금은 고정되거나 인플레이션을 반영해 실질 부담이 줄어드는 경향이 있다.
사립학교보다 저렴?
교육 투자 기관 퓨처리티 인베스트 오스트레일리아(Futurity Invest Australia)에 따르면, 호주 전역에서 13년간 자녀를 사립학교에 보내는 데 드는 평균 비용은 34만 9,000달러에 달하며, 시드니의 경우 일부 상위 사립학교는 연간 학비가 4만 6,000달러를 초과하는 곳도 있다.
다만 학군 경계(catchment zone)는 언제든 바뀔 수 있다는 점도 변수다. 각 학교는 자체 판단에 따라 경계를 변경할 수 있기 때문에, 현재 특정 학군에 속한 주택이라 하더라도 나중에 해당 자격을 잃을 가능성도 존재한다.
투자자라면 다른 기준
그렇다면 자본 성장률이 상대적으로 낮고, 학군 외 주택보다 최소 10만 달러 이상 비싼 학군 내 부동산을 굳이 투자 대상으로 삼을 필요가 있을까?
오웬은 “결국 모든 구매자는 자신의 교육 계획과 재정 상황을 반영해 개별적인 비용 분석을 해야 한다”며 “특히 투자 목적으로 접근하는 사람이라면, 이미 높은 가치가 반영된 학군보다는 새로운 인프라가 들어설 예정인 지역처럼, 향후 가치 상승이 예상되는 곳을 눈여겨보는 것이 더 나은 선택이 될 수 있다”고 조언했다.
한국신문 편집부 herald@koreanherald.com.au
