호주중앙은행(RBA-Reserve Bank of Australia) 총재 미셸 불록(Michele Bullock)이 정부의 ‘첫 주택 구입 보증제(First Home Guarantee)’가 더 위험한 대출을 초래할 수 있다고 경고했다.
불록 총재는 지난 금요일 열린 상원 예산위원회(Senate Estimates)에서 통화정책과 부동산 시장의 연관성에 대한 질의에 답하며, “해당 제도가 높은 주택담보인정비율(LVR-Loan-to-Value Ratio)을 가진 대출을 늘릴 수 있다”고 밝혔다.
“높은 LVR, 부정자산 위험”
자유당의 앤드루 브래그(Andrew Bragg) 상원의원이 “첫 주택 구입 보증제가 더 많은 사람이 높은 LVR 대출을 받게 만들어 결과적으로 위험한 대출을 늘릴 수 있다고 보느냐”고 묻자, 불록 총재는 “그렇다”고 답했다.
그는 “이들은 여전히 높은 주택담보인정비율을 가지고 있으며, 만약 어려움에 처할 경우 주택가격이 하락하면 대출금을 모두 상환하지 못할 위험이 있다”며 “그 경우 역자산(negative equity)에 빠질 수 있다. 그것이 주요한 결과”라고 설명했다.
5% 보증제, 경쟁 심화 우려
정부가 확대 시행 중인 첫 주택 구입자 대상 제도는 구매자가 단 5%의 계약금으로도 시장에 진입할 수 있게 하고, 고비용의 대출자 모기지 보험(LMI-Lenders’ Mortgage Insurance)을 피할 수 있도록 돕는다.
이 제도는 이달부터 시행됐으며, 중개인과 부동산 업계에서는 이미 “첫 주택 구입자 시장이 과열될 조짐이 있다”고 경고하고 있다.
불록 총재는 “민간 부문이 아닌 정부가 대출을 보증한다는 점에서 상황은 다르지만, 그 자체로 더 큰 위험을 초래할 수 있다”고 지적했다. 그는 “이 제도는 개인에게 위험이 될 수 있다. 높은 대출 상환액을 감당해야 하고, 주택가격이 떨어지면 대출금을 전부 회수하지 못할 수도 있다”며 “결국 이는 은행에도 리스크를 남긴다”고 말했다.
“LVR 부채비율 모두 오를 것”
브래그 의원은 “보증제의 소득 상한이 완전히 폐지되면, 더 많은 사람이 높은 LVR 대출을 받을 것이고, 더 높은 부채대비소득비율(DTI)을 지닐 것 아니냐”고 물었다. 이에 불록 총재는 “아직 구체적인 데이터는 없지만, 아마도 그럴 것”이라고 답했다.
그는 “높은 LVR이나 DTI를 가진 사람은 주거비 지출이 더 커질 수밖에 없다. 이런 점을 고려해 정부 보증 대출을 선택할지 신중히 판단해야 한다”고 조언했다.
불록 총재는 “이전 데이터에 따르면 상당수의 차입자들이 자신이 빌릴 수 있는 최대 한도까지 대출하지 않았다”며 “이는 소득의 큰 비중을 상환에 쓰는 것이 불편했기 때문으로 보인다”고 설명했다. “모두가 95% LVR로 몰릴지는 확신할 수 없다. 일부는 그렇게 하겠지만, 여전히 많은 이들은 신중할 것”이라고 덧붙였다.
“리스크는 정부로 이전”
불록 총재는 “개인 차원의 위험은 커지지만, 은행 부문 전체의 위험은 완화된다”며 “이제 은행들은 민간 모기지 보험이 아닌 정부의 보증을 받기 때문”이라고 말했다. 그는 “결국 이는 정부가 리스크를 떠안게 되는 구조”라고 강조했다.
투자자 시장 재진입 우려
한편 녹색당 닉 맥킴(Nick McKim) 상원의원은 “부동산 가격 상승을 기대하며 투자자들이 시장으로 다시 몰려들고 있는데, 이는 금융 시스템에 취약성을 만들지 않겠느냐”고 물었다. 이에 불록 총재는 “현재로서는 심각한 수준으로 나타나고 있지 않다”며 “고LVR,고DTI 대출이 급격히 늘고 있지는 않지만, 이런 움직임은 주택시장 사이클을 악화시킬 수 있어 주시할 필요가 있다”고 답했다.
불록 총재는 “호주의 임대주택 재고는 사실상 개인 투자자들이 소유하고 있다”며 “투자자들이 시장 회복기에 가장 먼저 움직이는 것은 일반적인 현상”이라고 덧붙였다. 그는 “투자자 활동이 과도한 차입 증가나 LVR 상승으로 이어질 경우 금융안정성 문제가 생길 수 있지만, 아직은 그런 조짐이 나타나진 않았다”고 설명했다.
“주택가격 상승, 공급 부족이 원인”
상원의원들은 RBA의 금리정책과 연방정부의 주택정책이 주택가격 상승을 초래한 것 아니냐는 질문도 던졌다. 불록 총재는 “주택시장 문제의 핵심은 공급 부족이며, 정부 정책에 대해 내가 언급할 위치는 아니다”라고 말했다.
또한 팬데믹 시기 양적완화(돈을 더 찍어내는 정책)가 주택가격을 끌어올렸다는 지적에 대해서도 “그렇지 않다”고 부인했다. 그는 “문제는 수요에 비해 공급이 너무 부족하다는 데 있다. 통화정책이 완화되면 수요가 늘지만, 공급은 그렇게 빨리 늘 수 없다”며 “주택가격을 관리하는 것은 통화정책의 책무가 아니다”라고 강조했다.
이경미(Caty)기자 kyungmi@koreanherald.com.au
