주택, 정말 ‘최악의 투자’인가
“렌트비는 버리는 돈이다”라는 말은 오랫동안 내 집 마련의 필요성을 강조하는 대표적인 문구였다.
그러나 금융 자문가 잭 토솔(Jack Tossol)은 이에 대해 오히려 더 큰 재정적 손실이 있다고 지적하며 주택 소유 개념에 도전장을 내밀었다.
그는 “수십 년간 주택담보대출에 돈을 묶어두는 동안, 세금 공제를 받을 수 있는 다른 투자 기회를 놓치는 것이야말로 진짜 손해”라고 주장한다.
최근 호주 주요 도시의 주택 가격이 다시 오름세를 보이는 가운데, 파트너스 웰스 그룹(Partners Wealth Group)의 자문가인 토솔은 소셜미디어를 통해 “여러분의 집은 단연코 여러분이 하게 될 최악의 투자”라는 경고성 메시지를 올리며 큰 주목을 받았다.
주택 소유가 재정 계획의 핵심으로 여겨지는 호주 사회에서 이 같은 주장은 상당한 충격을 안겼다.
어떤 점이 문제인가
토솔은 “대출을 받으면 대부분의 사람들이 남는 현금 흐름을 오직 그 대출 상환에만 쓰고, 대출금을 다 갚을 때까지 다른 투자는 거의 하지 않는다.” 그는 주택 소유를 순수하게 ‘투자’라는 관점에서 바라볼 경우, 수치상으로 전혀 매력적이지 않다고 강조한다. “첫 번째는 세금 공제가 전혀 안 된다는 것이다. 즉, 세후 소득으로 주택을 구매하게 된다. 또 집을 살 때는 감정이 개입되기 쉬워서 실제 가치보다 비싸게 사는 경우도 많다.” 토솔의 계산에 따르면, 대도시에서 100만 달러의 주택담보대출을 받는 경우 약 5.8%의 금리로 30년간 상환할 경우, 원금 포함 총 190만 달러 이상을 지불하게 된다.
호주중앙은행(RBA-Reserve Bank of Australia)이 최근 기준금리를 3.60%로 0.25%포인트 인하한 직후, 코탈리티 그룹(Cotality Group)은 금리가 약 5.5% 수준에서 안정될 것이라 전망했지만, 여전히 상당한 금액이 이자로 지출된다는 점은 달라지지 않는다. 하지만 토솔이 강조하는 핵심은 단순한 이자 부담이 아니다.
그는 호주의 고가 주택 시장에서 거주용 주택을 구입하는 것보다 더 나은 투자 기회가 많다는 점에 주목한다. 특히, 주택 외 투자에는 세금 공제 혜택이 따른다는 점이 중요하다고 덧붙였다. “모든 사람의 상황을 정확히 알 수는 없지만, 그 자금을 다른 곳에 투자했다면 어떤 수익을 얻을 수 있었을지 ‘기회비용’을 반드시 고려해야 한다.”
감정보다 숫자로
토솔은 주택 소유가 단순히 숫자만으로 판단할 수 없는 요소도 있다는 점은 인정한다. “자신의 집을 소비 자산, 즉 삶의 질을 위한 자산으로 인식하고 대출을 갚는 것에는 아무런 문제가 없다. 하지만 객관적으로 생각해봐야 한다. ‘이 자금을 다른 데 투자했으면 어떤 수익을 얻을 수 있었을까?’라는 질문을 스스로 던져야 한다.” 그는 특히 세후 소득으로 고액의 대출을 갚아야 하는 현실이 개인 재정에 큰 부담이 된다고 지적했다. “실질적으로 10년에서 15년 동안은 개인의 모든 여윳돈이 대출 상환에만 들어가게 된다.”
실용적인 대안은?
토솔은 순수한 투자 목적이라면 현금을 확보해두고, 거주용이 아닌 부동산 투자를 고려하는 것이 더 유리하다고 조언한다. 그는 ‘렌트베스팅(rentvesting)’ 즉 자신이 거주하지 않는 부동산을 임대 수익 및 자본 이득 목적으로 구입하는 방식을 강력히 추천한다.
“많은 사람들이 ‘렌트비는 그냥 버리는 돈’이라고 말하지만, 사실 이자도 마찬가지다. 만약 대출 대신 투자 부동산에 자금을 투입하고, 그 부동산이 전액 세금 공제가 가능하다면, 그건 훌륭한 투자다.”
토솔은 세금 전략과 수익률 극대화를 고려할 때, 투자용 부동산은 자산 증식에 매우 유리하다고 강조했다. “그 수익률을 10년, 20년, 30년 후까지 시뮬레이션 해보면, 자가주택의 대출을 갚는 것보다 훨씬 높은 성장을 보여준다.”
그는 수천만 달러 규모의 부동산 포트폴리오를 보유한 개인 투자자들을 다수 만나봤으며, 그들 대부분은 본인이 거주하는 집은 직접 소유하지 않는다는 공통점이 있었다고 전했다.
토솔의 주장은 주택 소유 중심의 전통적 재정 전략에 대한 새로운 시각을 제시하며, 재테크에 있어 ‘감정’이 아닌 ‘기회비용’과 ‘세금 전략’을 바탕으로 한 현실적인 판단이 필요하다는 점을 강조한다.
기준금리 인하 예금자 수익 타격
호주중앙은행(RBA-Reserve Bank of Australia)의 기준금리 인하는 대출자들에게는 환영받지만, 예금자와 은퇴자들에게는 반갑지 않은 소식이다. 올해만 세 번째 단행된 이번 인하로 현금 예금의 수익이 감소하면서 많은 이들이 대체 수익원을 고민하고 있다.
기준금리는 현재 3.6%로, 코로나19 시기였던 2020년 말부터 2022년 5월까지 유지된 초저금리 0.1% 수준으로 다시 돌아가지는 않겠지만, 향후 두세 차례 추가 인하 가능성이 점쳐진다. 이번 사이클에서 금리는 최대 1.5%포인트 인하될 수 있으며, 1만 달러당 연간 150달러의 이자 수익이 사라지는 셈이다.
리스크 있는 대안도
금융 전문가들은 일정 수준의 위험을 감수한다면 다른 대안도 존재한다고 말한다.
레이트시티(RateCity) 데이터 분석 책임자 샐리 틴달(Sally Tindall)은 “금리 인하가 발표되면 대출자들은 안도하겠지만, 수백만 명의 예금자들은 오히려 탄식을 내쉬고 있다”고 지적했다. “호주 가정의 3분의 1만이 대출을 보유하고 있으며, 나머지 3분의 2는 은행에 예금을 보유하거나 예금하려는 사람들이다. 자동차를 모으는 젊은이부터 이자 수입에 의존하는 은퇴자까지 모두 포함된다.”
틴달은 “예금 금리는 대출 시장보다 경쟁이 덜하지만, 그렇다고 해서 금리를 방치해서는 안 된다. 더 나은 조건을 찾아 적극적으로 움직여야 한다”라고 조언한다. “향후 몇 주 안에는 5%대 금리를 보기 어렵겠지만, 몇 가지 조건을 충족한다면 4.5% 이상의 지속 가능한 예금 금리를 얻을 수 있다. 단, 조건을 충족하기 위해 일정한 노력이 필요하다.” 현재 약 300여 개의 예금 상품이 시장에 나와 있으며, 보너스 조건을 매달 달성하기 어려운 이들은 자신에게 맞는 계좌를 선택하는 것이 더 유리하다는 설명이다.
부채 상환도 전략
정부는 1인당 1개 기관에 대해 최대 25만 달러까지 은행 예금을 보장하고 있어, 예금은 가장 안전한 현금 보관 수단으로 여겨진다. 하지만 부채를 먼저 갚는 것이 더 이득일 수 있다.
틴달은 “대출 금리는 예금 금리보다 높고, 예금 이자 수입에는 세금이 부과되기 때문에 금리 인하 시 부채 상환이 재정적으로 더 유리해진다”고 강조했다.
실제로 호주 가계는 기록적인 3070억 달러를 상쇄 계좌(offset accounts)에 보유하고 있다. 신용카드의 경우 이점은 더욱 크다. 예금 금리가 4% 정도인 반면, 신용카드 이자는 20%에 이를 수 있다.
이경미(Caty)기자 kyungmi@koreanherald.com.au
