호주의 오피스 시장 공실률이 지난 30년 만에 가장 높은 수준으로 치솟았다. 이는 경기 호황기였던 과거에 계획된 대형 오피스 타워들이 최근 잇따라 완공되며 공급이 급증한 데 따른 결과로 분석된다.
전국 공실률 크게 상승
호주 전역의 오피스 공실률은 2026년 1월까지 6개월 동안 15.2%에서 15.9%로 상승하며, 1996년 초 이후 최고 수준을 기록했다. 이번 상승은 수요 위축보다는 장기간 계획돼 온 타워형 오피스 건설이 완료되며 공급이 크게 늘어난 영향이 컸다는 분석이다.
도시별 공실률 현황
도시별로는 재택근무 정책이 고착화된 지역이 가장 큰 타격을 받았다. 특히 멜번(Melbourne)은 공실률이 17.9%에서 19%로 상승하며 전국에서 가장 높은 수준을 나타냈다.
시드니(Sydney)는 13.7%에서 13.8%, 브리즈번(Brisbane)은 10.7%에서 11.8%로 각각 소폭 상승했다. 애들레이드(Adelaide) 역시 15%에서 15.5%로 상승했다. 반면 퍼스(Perth)는 17%에서 16.9%로 소폭 하락하며 유일하게 개선세를 보였다.
프라임 오피스 선호
시장에서는 단순한 공급 과잉 외에도 임차인들의 ‘질적 이동(flight to quality)’ 현상이 공실률 구조에 영향을 미치고 있다. 기업들이 직원들의 사무실 복귀를 유도하기 위해 더 새롭고 품질이 높은 프라임급 오피스 빌딩으로 이전하면서, 노후 오피스 건물에 대한 수요는 감소하고 있다는 설명이다.
이로 인해 프라임 오피스 자산은 비교적 선방하고 있는 반면, 세컨더리(중·저급) 오피스 자산은 공실 증가로 어려움을 겪고 있는 상황이다.
CBD·외곽, 모두 증가
호주부동산협회(Property Council of Australia, PCA-Property Council of Australia)가 발표한 최신 오피스 시장 보고서(Office Market Report)에 따르면, CBD와 비(非)CBD 지역 모두에서 공실률이 상승했다.
특히 비CBD 지역의 공실률은 17.3%에서 18.5%로 크게 상승해, CBD 지역의 상승 폭인 14.3%에서 14.8%를 웃돌았다. 비CBD 지역의 공실률이 이처럼 높은 수준을 기록한 것은 1993년 초 이후 처음이다.
이들 건물 상당수는 대형 기관투자가가 아닌 개인 소유라는 점도 시장 불안 요인으로 지목됐다.
과거와 다른 시장 구조
다만 현재 상황은 1990년대 경기 침체로 인한 공실 급증과는 성격이 다르다는 평가다. 당시에는 경기 침체로 수요가 급감한 반면, 현재는 공급 사이클과 임차인의 선택 변화가 주요 원인이라는 점에서 차이가 있다는 설명이다.
프라임급 오피스에 대한 수요는 여전히 유지되고 있지만, 세컨더리 오피스의 공실률이 전체 수치를 끌어올리고 있는 구조다.
PCA, 향후 회복 전망
호주부동산협회(Property Council of Australia, PCA-Property Council of Australia)의 최고경영자 마이크 조르바스(Mike Zorbas)는 현 상황을 비관적으로 보지 않는다는 입장을 밝혔다.
그는 “향후 5년간 신규 공급 부족이 오피스 시장 회복을 뒷받침할 것”이라며 “현재 전국적으로 나타나는 공실률 상승은 3년 전 착공된 프로젝트들이 완공되면서 발생한 공급 주도형 현상이며, 이들 프로젝트 대부분은 이미 사전 임대 계약이 체결돼 있다”고 설명했다. 또한 현재 시장은 4개 반기 연속으로 순수요가 증가하는 국면에 있으며, 이는 프라임 오피스 공간에 대한 관심 회복을 반영한다고 덧붙였다.
다만 2026년 1월까지 6개월 동안 CBD와 비CBD 시장에서 각각 1.2%포인트, 1.6%포인트의 공실률 상승은 신규 공급이 직접적인 원인이었다고 분석했다.
2028년까지 공급 전망
PCA는 2028년까지 CBD 지역의 신규 오피스 공급이 크게 줄어들 것으로 전망하며, 시장이 점차 안정을 찾을 것으로 내다봤다. 그러나 시드니에서는 헌터 스트리트 메트로역(Hunter Street Metro Station) 인근과 오코넬(O’Connell) 구역 일대에 대형 오피스 타워가 추가로 들어설 가능성이 남아 있다.
전문가의 시장 평가
콜리어스(Colliers)의 호주 오피스 임대 부문 총괄대표 카메론 윌리엄스(Cameron Williams)는 CBD 공실률이 소폭 상승했지만, 이는 2025년 하반기 신규 개발 공급이 주요 원인이며, 공급 증가세는 점차 완화되고 있다고 설명했다.
CBRE의 아시아태평양 투자임대 부문 책임자 팀 코턴얼(Tim Courtnall)은 전대(sublease) 물량 감소와 활발한 거래량이 주요 시장의 공실률 하락을 이끌고 있다고 평가했다.
그는 “멜번(Melbourne)과 캔버라(Canberra)는 여전히 어려움을 겪고 있지만, 시드니(Sydney), 퍼스(Perth), 애들레이드(Adelaide), 브리즈번(Brisbane)은 이미 회복 국면에 진입했다”며 “이들 지역은 강한 지역 경제와 금융·전문 서비스·정부 부문의 수요 증가가 뒷받침되고 있다”고 말했다.
한국신문 편집부 herald@koreanherald.com.au
