CoreLogic-Archistar 보고서… 캔터베리-뱅스타운, 신규 8만 5천 채 가능할 듯
개발 중이거나 사용 가능한 부지 기반 ‘추정치’… 멜번, 추가 건설 잠재력 ‘최다’
주택 부족 문제가 쉽게 해결되기 어려운 상황이지만 최근 한 추정 자료에 의하면 호주 전역에 타운하우스, 듀플렉스 및 트리플렉스 주택을 포함해 300만 채 이상의 중밀도 주택건설이 가능한 부지를 만들낼 수 있는 것으로 분석된다.
지난달(11월) 마지막 주, 부동사 컨설팅 회사 ‘코어로직’(CoreLogic)과 부동산 관련 제반 서비스를 제공하는 온라인 플랫폼 ‘Archistar’가 공동으로 내놓은 ‘The Missing Middle: The Greatest Opportunity for Medium-Density Development’ 보고서에 따르면 신규 개발 가능한 중밀도 건설 부지의 60%가 기존 기차역에서 2km 이내에 있다.
이번 추정에서 멜번(Melbourne, Victoria)은 116만 3,118채의 추가 중밀도 주택건설이 가능할 것으로 보여 신규 주택 수용 기회가 가장 많았다. 이어 시드니가 93만 4,428채를 추가할 잠재력이 있는 것으로 평가됐다.
지방정부지역(Local Government Area) 별로 보면 멜번의 모닝턴 페닌슐라 샤이어(Mornington Peninsula Shire)가 평균 3.1개의 부지에 9만8,367채의 신규 주택 건설이 가능해 빅토리아 주에서 가장 잠재력이 컸다.
NSW에서 추가 주택이 가장 많이 들어설 수 있는 LGA는 캔터베리-뱅스타운(Canterbury Bankstown)으로, 평균 5.9개의 각 부지에 8만 5,496채의 중밀도 주택건설이 가능할 것으로 추정됐다.
이번 분석은 각 대도시의 여러 LGA에 있는 현재 구역 내에서 이미 개발 중인 주택과 이용 가능한 것으로 간주되는 부지의 수를 기반으로 ‘잠재적’ 추가 주택 수를 추정한 것이다.
이 잠재적 부지에는 빈 땅과 단독주택 토지가 모두 포함되지만 구역 지정 규칙이나 인근을 같은 방식으로 개발한 선례가 있는 경우만 추정했다.
코어로직 팀 로리스(Tim Lawless) 선임연구원은 이번 분석에서 처음으로 중밀도 주택에 더 많은 거주민을 수용할 수 있는 가능성을 측정했다고 설명했다.
그는 분석 결과에 대해 “엄청난 기회가 있음을 보여준다”며 “이 모든 부지가 개발되는 것은 아니며 아마 일부는 중밀도 주거단지로 개발이 될 것이지만 호주의 주택 공급 위기를 해결하는 방법에 대한 이 같은 스타일의 토론에 대해 이끌어낼 수 있음은 분명하다”고 말했다.
또한 로리스 연구원은 이 분석에서 정부의 야심찬 120만 채 신규 주택건설 목표를 충족하기 위해 중밀도 주택을 건설할 수 있는 구역도 강조했다고 덧붙였다. “이는 우리가 기존 교통망의 편리성을 활용하고 있다는 것이 분명하며, 동시에 상당 수준의 고층 개발을 통해 지역의 특성을 극적으로 바꾸지 않는다”는 그는 “논리적으로, 교통망을 따라 어느 정도 밀도가 높아져야 한다”고 주장했다.
Archistar 공동창업자인 벤자민 쿠리(Benjamin Coorey) 박사는 이 분석에서 또한 잠재적 개발 부지를 만들어낼 복잡성 수준에 따라 분류했다는 점을 언급했다. “쉽게 (주택건설을) 할 수 있는 것, 빠르게 진행 가능한 방법을 찾는데, 부지를 통합하거나 연결해야 하는 경우 복잡함이 있고 시간이 더 소요된다”는 것이다.
복잡성 수준에서의 분석을 보면 시드니의 낮은 복잡도 부지에는 6만 972채의 잠재적 주택이 건설될 수 있으며, 멜번에서는 같은 범주에서 26만 5,648채가 가능하다.
쿠리 박사는 중밀도 주택 예측은 많은 LGA에서 이미 건설 중인 주택을 기반으로 한다고 말했다. 그는 “이를 계산할 수 있는 유일한 방법은 해당 교외지역(suburb)에 이미 존재하는 주택 선례를 따랐다”며 “이런 유형의 개발은 이미 각 교외에서 볼 수 있다”고 설명했다.
로리스 연구원은 가장 큰 장애물 중 하나가 민간 부문과 이 정도 수의 주택건설 여부가 될 것이라고 진단했다. “정부의 120만 채 주택 공급 목표는 너무 야심찬 계획이며 그 이유는 건설 기회가 부족하기 때문으로, 민간 부문 개발회사들이 실제로 수익을 낼 수 있는 실현 가능한 옵션을 찾는 게 어렵다”는 그는 “이들(개발회사들)은 비즈니스를 위해 주택건설에 참여하는 것”이라고 말했다.
정책 싱크탱크 ‘Australia Institute’의 수석 경제학자 매트 그루드노프(Matt Grudnoff) 연구원은 정부가 민간 부문에서 실행 불가능한 주택을 대량으로 건설해야 할 역할이 있다고 말했다. “저렴한 주택을 보유하고 있고 주택 시장이 통제불능 상태에 있지 않은 국가들은 주택 공급에 있어 정부의 역할이 크다는 공통점이 있기에” 그렇다는 것이다.
그루드노프 연구원은 싱가포르를 그 사례로 꼽았다. “젊은 부부가 아파트를 사고 싶어 하면 저렴한 아파트를 제공하는 정부 제도가 있다. 아파트를 판매하려면 같은 제도로 판매해야 하며 민간 시장 가격으로 판매할 수 없게 했다”고 설명했다.
이어 그는 “호주의 경우 합리적 가격의 주택건설을 위해 정부는 민간 부분에 너무 의존해 왔으며 수익을 창출하려는 개발회사의 동기는 주택을 저렴하게 하겠다는 정부 정책 목표와 상충된다”는 문제점을 지적했다.
또 다른 정책연구소인 ‘Centre for Independent Studies’의 수석 경제학자 피터 튤립(Peter Tulip) 박사는 기존 단독주택을 중밀도 주거지로 대체하는 것은 대부분 개발회사들이 착수하기에 충분한 수익성이 없다며 반대 의견을 제기했다. “기본적으로 이 분석에서 말하는 것은 이미 완벽하게 좋은 (단독) 주택을 철거하여 약간 더 가치가 있는 것으로 대체하는 것인데, 이에 소요되는 비용이 창출되는 가치에 비해 너무 높다”는 것이다.
■ 중밀도 주택건설 잠재력 상의 30개 지방의회지역
(LGA / City : 총 부지 수 / 건설 가능한 유닛 수 / 기존 기차역 반경 2km 이내)
Brisbane City / Brisbane : 50,419 / 179,286 / 130,362
Mornington Peninsula Shire / Melbourne : 31,629 / 98,367 / 21,105
Wyndham City / Melbourne : 43,989 / 97,653 / 43,565
Moreton Bay City / Brisbane : 41,498 / 91,270 / 42,150
Hume City / Melbourne : 39,201 / 90,929 / 43,343
Canterbury-Bankstown Council / Sydney : 15,008 / 87,886 / 85,496
Logan City / Brisbane : 38,675 / 84,456 / 27,798
Blacktown City Council / Sydney : 33,058 / 75,106 / 58,733
City of Salisbury / Adelaide : 33,647 / 72,571 / 27,617
City of Parramatta Council / Sydney : 27,419 / 70,836 / 54,922
Northern Beaches Council / Sydney : 32,561 / 70,137 / 0
Merri-Bek City / Melbourne : 23,627 / 69,728 / 69,692
Casey City / Melbourne : 30,845 / 68,227 / 35,051
Campbelltown City Council / Adelaide : 28,115 / 60,782 / 29,416
Darebin City / Melbourne : 23,119 / 58,881 / 53,762
Inner West Council / Sydney : 13,521 / 56,760 / 56,218
The Hills Shire Council / Sydney : 24,342 / 50,627 / 25,475
Monash City / Melbourne : 23,567 / 50,168 / 31,094
City of Onkaparinga / Adelaide : 21,131 / 46,462 / 14,236
Knox City / Melbourne : 21,054 / 45,383 / 15,491
City of Port Adelaide Enfield / Adelaide : 21,570 / 44,961 / 24,709
Central Coast Council / Sydney : 19,886 / 43,262 / 10,723
Randwick City Council / Sydney : 11,168 / 42,644 / 28,025
Frankston City / Melbourne : 12,814 / 40,906 / 14,738
Sutherland Shire Council / Sydney : 17,492 / 39,191 / 33,659
Georges River Council / Sydney : 17,383 / 39,018 / 31,753
Melton City / Melbourne : 17,508 / 36,165 / 12,073
Brimbank City / Melbourne : 17,065 / 36,157 / 28,150
Cumberland Council / Sydney : 13,192 / 35,089 / 31,387
Manningham City / Melbourne : 14,589 / 32,029 / 480
Source: CoreLogic & Archistar
김지환 기자 herald@koreanherald.com.au
