저소득 및 중산층 대상, 최대 40% 구입자금 제공… 4년간 4만 채 주택구매 지원 계획
내집 마련을 위해 정부 지원 제도에 의존하는 이들이 늘어나는 가운데 지난 9월 노동당 정부가 새 지원 방안으로 제시했지만 연립(자유-국민당) 야당과 녹색당의 보류로 연기됐던 ‘Help to Buy scheme’ 법안이 11월 27일(수) 상원에서 승인됐다.
부동산 시장에 진입하고자 하는 저소득 및 중산층을 대상으로 하는 이 계획은, 구입 경제성 문제가 심화되는 가운데서 수천 명의 호주인들에게 내집 마련의 꿈을 다시 가져다줄 것으로 기대된다.
▲ Help to Buy scheme은= 간단하게 말하면 주택을 구입하려는 이들과 정부가 공동 구매하는 방안이다.
▲ 이 계획의 작동은= 이를 시행하는 정부기관 ‘Housing Australia’는 연방정부를 대신하여 각 주 및 테러토리에서 주택구매 지원을 관리하게 된다.
정부는 이 계획에 참여하는 구매자에게 신규 주택 비용의 최대 40% 또는 기존 주택 비용의 최대 30%에 해당하는 자산 출자(equity contribution)를 제공한다. 구매자는 부동산의 자기 지분에 대한 담보대출(mortgage)을 지불해야 하지만 정부가 소유한 지분에 대한 부분은 지불할 필요가 없다. 모기지는 Housing Australia에서 승인한 일부 대출기관에서만 가능하다.
구매하고자 하는 부동산 유형, 즉 단독주택이나 타운하우스, 아파트 등이 모두 이 계획에 해당하지만 ‘가격 상한’이 있다.
▲ 이 계획 이용 자격은= 정부는 이 제도(Help to Buy)에 따라 4년 동안 4만 채의 주택을 구입하도록 지원할 예정이다. 다만 이 제도를 이용하려는 이들이 고려해야 할 사항이 있다.
그것은 △만 18세 이상의 호주 시민(Australian citizen), △이 제도가 제공하는 지원 없이 주택을 구매할 가능성이 있는지 여부를 고려하는 재정 능력 테스트 통과, △싱글 구매자는 연 소득 90,000달러 미만, 부부 또는 파트너와 함께 구매하는 경우에는 합산 소득 12만 달러 미만, △현재 호주나 해외에 다른 토지나 부동산을 소유하고 있지 않아야 하며, 그리고 △해당 주택에 거주해야 하는 조건이다.
좋은 소식은, 이전에 본인 소유의 주택을 소유한 적이 있다 해도 이 구매 지원 계획을 이용할 수 있다는 것이다.
▲ 비용 절약 규모는= 정부가 지난해 이 계획을 입안할 당시 주택부를 맡았던 줄리 콜린스(Julie Collins) 전 장관은 성명에서 “수천 명의 호주인에게 다시금 주택 소유를 가능하게 할 것”이라고 밝혔다. 전 장관은 “이 제도는 더 적은 보증금(모기지를 위한 deposit 비용)을 통해 내집 마련이라는 목표를 향해 나가는 데 도움이 될 뿐만 아니라 이에 참여한 국민들에게 장기적 구제책을 제공할 것”이라면서 “Help to Buy 계획은 자격을 갖춘 신규 주택 구입자가 매월 수백 달러의 모기지 상환액을 절약하는 데 도움이 될 수 있다”고 설명했다.
실제로 정부는 Help to Buy scheme이 각 구매 주택 가격에 따라 모기지를 최대 38만 달러까지 줄일 수 있다고 말했다. 하지만 이 제도를 이용해 구입한 부동산의 자본이득 일부는 정부에 반환해야 한다. 이 자본이득은 정부가 가진 해당 주택 지분 규모에 따라 계산된다. 가령 정부가 해당 주택의 30% 지분을 소유하고 있다면 정부는 판매 수익(자본이득)의 30%를 가질 자격이 있는 것이다.
▲ 구매할 주택의 가격 상한= 모든 가격대의 주택이 이 제도를 통해 구입 가능한 것은 아니다. 우선, 구매하고자 하는 주택 가격의 최소 2%를 보증금으로 내야 한다. 또한 구매 지역의 주택 중간가격에 따라 신청할 수 있는 금액에 제한이 있다. 예를 들어 퀸즐랜드(ueensland) 주 도시의 신청 부동산 가격 상한은 70만 달러이고 NSW는 95만 달러이다.
전국 체인 부동산 중개회사 ‘PRD Real Estate’ 수석 경제학자 디아스와티 마디아스모(Diaswati Mardiasmo) 박사는 (구매 가능한 주택의) 가격 상한이 있지만 구매자는 각 지역의 부동산 시장에서 상당 부분을 이용할 수 있을 것이라고 말했다. 그녀는 “가령 95만 달러 상한인 시드니의 경우, 이 금액으로는 도시 외곽 교외지역(suburb)의 약 10%에서만 단독주택을 찾을 수 있지만 아파트는 약 30~35%가 구입 가능하다”면서 “하지만 브리즈번(Brisbane)과 멜번(Melbourne) 부동산 시장에서는 70만 달러 상한이라해도 약 절반의 주택이 (구입) 가능하다”고 설명했다.
▲ Help to Buy scheme의 장단점= 마디아스모 박사는 Help to Buy scheme이 내집 마련을 지원하는 것은 사실이지만 이 제도 시행의 세부 사항에 주목할 필요가 있다(the devil is in the detail)고 말했다.
그녀는 이 제도를 이용하기 전, 알아야 할 사항으로 △‘오프 플랜’(off-plan. 주택 건축 전 프로젝트 계획을 보고 구매 계약을 체결하는 것) 주택을 Help to Buy scheme에 따라 구매하는 경우, 해당 주택이 2년 이내 건축 완료되어야 하고, △연방정부는 매년 Help to Buy 약정의 수치를 다시 계산하는데, 즉 주택의 가치나 소득이 변경되는 경우 정부가 주택 지분을 조정하거나 약정을 해지할 수도 있으며, △주 또는 테러토리(State and Territory) 정부에서 제공하는 유사한 계약을 이미 체결한 경우 이 제도를 이용할 수 없으므로 어떤 지원 제도를 이용할지 신중하게 고려해야 한다고 조언했다.
아울러 그녀는 이 제도(Help to Buy scheme)의 장점으로 △대출 기관은 연방 정부를 안전한 파트너로 간주하여 모기지 신청을 더 쉽게 승인하고, △매년 재평가 시스템을 통해 모든 것이 공정하고 부동산 수치 및 데이터에 따라 진행되도록 하며 △파트너 또는 다른 사람과 공동 신청하여 구매했지만 나중에 다른 사람이 계약을 줄이고 싶어하는 경우 또 다른 사람을 계약에 추가(공동 소득이 연간 12만 달러 상한을 초과하지 않는 한)할 수 있다는 점을 들었다.
반면 단점으로 △매년 Help to Buy scheme에 따라 제공되는 주택의 수가 제한적이고, △정부가 계약을 종료하는 경우 주택에 대한 정부 지분을 90일 이내에 상환해야 하며, △정부는 해당 주택 가치의 성장 잠재력이나 안전 등의 요인에 따라 구매를 거부할 권한이 있다는 점을 지적했다.
▲ 제도 시행 시작은= 노던 테러토리(Northern Territory) 및 ACT(Australian Capital Territory)에서 주택을 구입하는 경우 법안 승인 후 곧바로 이 제도를 이용할 수 있다. 하지만 각 주(State)의 구매자는 조금 더 기다려야 할 듯하다. 각 주에서는 해당 관할권에서 이 프로그램을 운영하기 위한 권한을 부여하는 자체 법률을 통과시켜야 하며, 그렇기에 시간이 더 걸릴 수 있다.
▲ ‘Build to Rent scheme’은= 이는 연방정부가 내놓은 두 가지 주택 법안(Help to Buy scheme과 함께) 중 두 번째이다. 이는 주택개발 회사가 시장 가격보다 낮은 비용으로 임대하는 아파트를 건설하고 유지되도록 인센티브를 제공하는 방안이다. 노동당은 수만 채의 새 임대주택 개발을 장려함으로써 임대시장 압박을 완화하겠다는 계획이다.
김지환 기자 herald@koreanherald.com.au
