주거용 부동산 총 가치, 10년 전 5조 1,000억 달러에서 현재 10조 9,000억 달러
CoreLogic의 ‘Pain and Gain Report’, 최근 4년 사이 3조 6,000억 달러 증가
주거용 부동산은 호주에서 부를 창출하는 가장 효율적인 수단이 됐다. 특히 지난 10년 사이 주택 시장은 그 어느 때보다 많은 부를 만들어내고 있다. 지난달(9월) 마지막 주 부동산 컨설팅 회사 ‘코어로직’(CoreLogic)이 분기별 ‘Pain and Gain’ 보고서를 내놓은 가운데 ABC 방송은 이전 데이터를 통해 지난 10년 사이 호주인의 부가 어떻게 증가했는지를 분석, 눈길을 끌었다.
■ 자본 축적의 주요 수단
지난 10년 사이(2014년 6월~2024년 6월) 호주 주거용 주택의 총 가치는 5조 1,000억 달러에서 10조 9,000억 달러로 증가했다. 2020년 6월 이후 늘어난 가치만 3조 6,000억 달러였다.
코어로직의 가장 최근 분기별 ‘Pain and Gain Report’에 따르면 호주 부동산 소유주는 올해 6월 분기 재판매를 통해 명목상 중간 이익 28만 5,000달러를 챙겼다. 이는 역대 기록적인 수익이다. 전국적으로 단독주택 판매로 인한 명목 중간 이익은 34만 달러였으며 유닛은 18만 5,000달러이다.
반면 각 교외지역(suburb)으로 보면 수익은 상당한 차이를 보인다. 코어로직은 가장 최근의 Pain and Gain 보고서를 작성하기 위해 6월 분기에 이루어진 약 9만 1,000건의 주택 재판매 내용을 분석했다.
코어로직은 6월 분기, 주택 소유자가 재판매로 얻은 기록적인 이익에 대해 “부분적으로 지난해 11월 이후 전국 주택 가격 상승이 최고치를 보인 데 따른 결과”라고 설명했다. 아울러 “높은 수익을 거둔 것은 다수의 판매자가 ‘담보대출(mortgage) 상환 능력이 비교적 안정된 상황에서’ 재판매 시기를 적절히 맞춘 사실을 반영할 수도 있다”고 덧붙였다.
하지만 이 데이터를 각 지방정부 지역(local government area)으로 구분하면, 일부 LGA 판매자가 훨씬 높은 수익을 거두었음을 보여준다.
전국 수도권 시장에서 시드니 판매자는 6월 분기 재판매로 가장 높은 명목 중간 이익을 거두었다. 이들이 얻은 수익은 전체적으로 35만 3,000달러, 이들 중 단독주택을 소유했던 이들의 중간 이익은 61만 5,000달러였다.
개별 LGA로 보면 상위 이익을 본 지역의 중간 이익은 45만 달러 이상이었다. 힐스 지구(Hills district)가 가장 많은 62만 7,500달러의 수익을 챙겼으며, 헌터스힐(Hunters Hill. 62만 7,500달러), 노던비치(Northern Beaches. 55만 달러), 울라라(Woollahra. 48만 달러), 웨이벌리(Waverley. 46만 6,500달러), 혹스베리(Hawkesbury. 46만 5,000달러), 이너웨스트(Inner West. 46만 달러), 블루마운틴(Blue Mountains. 45만 8,000달러), 울론딜리(Wollondilly. 45만 달러) 지역의 재판매 수익이 두드러졌다.
전국 수도권 가운데 6월 분기 재판매로 수익을 거둔 비율이 가장 높은 도시는 브리즈번(Brisbane, Queensland)으로, 재판매된 전체 주택 가운데 99.1%가 자본 이익을 거두었다.
개별 LGA로 보면 주택 재판매 중간 이익이 높았던 지역은 레드랜드(Redland. 38만 8,500달러), 시닉 림(Scenic Rim. 38만 7,500달러), 브리즈번 시티(34만 5,000달러), 로건(Logan. 34만 달러), 모레턴 베이(Moreton Bay. 33만 2,500달러) 등이었다.
멜번(Melbourne, Victoria)의 재판매 수익 비율은 6월 분기 90.5%로 다소 하락했다. 재판매를 한 주택 소유자 10명 가운데 거의 1명이 명목상 손실을 본 것이다. 손실을 본 이들 가운데는 유닛 판매자가 많았다.
반면 멜번은 여전히 주요 도시 가운데 재판매 중간 이익(전체 주택)이 30만 6,000달러로, 시드니(35만 3,000달러), 애들레이드(Adelaide. 33만 5,000 달러), 브리즈번(33만 3,000달러)에 이어 네 번째로 높았다.
멜번의 재판매 수익이 일부 도시에 비해 낮아진 주요 원인은 유닛가격 하락에 따른 것으로 풀이된다. 현재 멜번의 유닛 가치는 2017년 6월 최고치에 미치지 못하는 상황이다.
개별 LGA를 보면 중간 이익 40만 달러 이상을 기록한 곳들이 다수 있다. 닐룸빅(Nillumbik. 59만 5,000달러), 베이사이드(Bayside. 58만 5,000달러), 화이트호스(Whitehorse. 56만 달러), 매닝엄(Manningham. 52만 6,000달러), 모닝턴 페닌슐라(Mornington Peninsula. 47만 7,000달러), 모나시(Monash. 44만 2,000달러), 보룬다라(Boroondara. 41만 5,000달러), 바니율(Banyule. 41만 3,500달러), 야라 레인지(Yarra Ranges. 40만 4,170달러), 녹스(Knox. 40만 1,500달러) 지역이 높은 수익을 냈다.
지난해부터 주택 시장이 호황을 보인 퍼스(Perth, Western Australia)는 주택 재판매 수익 비율이 2014년 중반 이후 가장 높았다.
코어로직 보고서는 “퍼스의 경우 팬데믹 사태 완화 이후 수익성 비율에서 엄청난 반전을 보였다”고 설명했다.
퍼스는 다른 주(state)에서의 이주자 증가, 원자재 산업 회복, 강한 주택 수요에 힘입어 재판매로 손실을 본 주택 비율이 2020년 6월 분기 48.3%에서 4년 후인 올해 6월 분기에는 4.6%로 크게 줄었다. 가격 상승도 빠르게 이루어져 2020년 3월 전염병 대유행 시작 이후 이 도시의 주택 가격은 모든 수도 시장 가운데 가장 높은 72.5%를 기록했다.
재판매 수익성이 좋아짐에 따라 퍼스의 주택 소유자들이 주택을 보유하는 기간도 짧아졌다. 이들의 중간 보유기간(소유 주택을 재판매하기 전)은 2020년 초반만 해도 거의 16년이었지만 현재는 9.8년으로 감소했다.
6월 분기, 재판매 중간 이익이 가장 높았던 광역퍼스의 LGA는 고급 주택 지역으로 알려진 코슬로(Cottesloe)로 무려 76만 3,000달러에 달했다. 이밖에 네들랜드(Nedlands. 49만 달러), 준달럽(Joondalup. 37만 7,750달러), 멜빌(Melville. 38만 8,000달러), 프리맨틀(Fremantle. 32만 1,000달러), 칼라문다(Kalamunda. 31만 달러), 문다링(Mundaring. 29만 5,000달러), 록킹엄(Rockingham. 28만 3,500달러), 서펜틴-자라데일(Serpentine-Jarrahdale. 28만 달러), 아마데일(Armadale. 28만 달러) 등이 최소 27만 달러 이상(중간 수익)의 자본 이득을 보았다.
■ 평균 가구 규모, 감소 추세
지난 5월, 중앙은행(RBA) 수석 경제학자인 사라 헌터(Sarah Hunter) 연구원은 ‘주택시장 주기와 펀더멘털’(Housing Market Cycles and Fundamentals)을 주제로 연설을 했다. 여기서 그녀는 “주택에 대한 기본 수요는 근본적으로 인구 규모와 각 주택에 거주하는 가족 수(평균)에 의해 결정된다”고 말했다.
그렇다면 현재 인구는 얼마나 될까. ABS 데이터에 따르면 호주 인구는 2014년 초부터 매월 평균 3만968명(연간 37만1,620명)씩 증가했다. 같은 기간, 호주의 총 주택 수는 180만 채가 늘어났다(936만 채에서 1,121만 채).
호주는 매월 평균 1만5,000채의 주택을 건설(연간 18만 채)해 왔다. 이는 신규 주택당 거주자 2명에 비해 훨씬 많은 수치이다.
하지만 중요한 것은, 헌터 연구원의 연설 내용에 담겨 있다. 그녀는 호주에서 각 가구에 사는 평균 인구가 지난 수십 년 사이 감소 추세를 이어 왔으며, 1980년대 중반에는 약 2.8명이었으나 현재는 2.5명이 되었다고 말했다.
헌터 연구원은 “이 변화는 사소한 것으로 여길 수 있지만 어떤 이유에서이든 평균 가구 규모가 2.8명으로 늘어난다면 현재 인구를 수용하기 위해 120만 채의 주택이 더 적게 필요할 것”이라며 “이는 결코 ‘사소한’ 차이가 아니다”고 강조했다.
호주의 평균 가구 규모가 장기적으로 감소한 이유 중 일부는 인구 통계적 요인 때문이다. 헌터 연구원은 “인구 고령화로 인해 나이 든 부부 또는 싱글이 늘어났고, 게다가 출산율이 낮아져 시간이 지나면서 가족 규모가 감소하고 있다”고 설명했다.
이어 “그 반대로, 부모 집에 얹혀사는 젊은 성인 비율은 증가했는데, 이는 더 많은 젊은이들이 대학에 진학하고 부모와 더 오래 거주하는 요인도 있지만 경제적 여건 때문일 수도 있다”는 헌터 연구원은 “이는 인구 통계가 가구 규모에 영향을 미치는 유일한 요인이 아니라는 것을 암시한다”면서 “경제적 여건은 사람들이 어디서, 누구와 살 것인지 선택하는 데 영향을 미친다”고 말했다.
주택 수요의 인구 통계적 요인은 더디게 움직이는 경향이 있다. 하지만 전염병 대유행 기간에 극적인 상황이 있었고, 이는 변화의 촉매 역할을 했다. 그 변화의 하나는, 사람들이 1인당 더 넓은 물리적 거주 공간을 선호하기 시작했다는 것이다. 헌터 연구원은 “봉쇄 조치로 인해 집에서 많은 시간을 보내야 했을 때, 충분히 이해할 수 있는 일이며, 재택근무로의 전환은 이러한 변화를 강화했다”고 설명했다.
아울러 헌터 연구원은 주택 공급은 결국 증가하는 수요에 반응한다고 말했다. 하지만 반응 속도와 규모는 다를 수 있으며 임대료와 주택 가격, 기본 건축 비용, 설계, 건축 승인 및 주택을 완성하기까지의 소요 시간에 따라 결정된다.
헌터 연구원은 “그 사이, 가격과 임대료가 조정을 한다”면서 “이 조정 범위는 각 주기마다 다르며 또한 수요와 공급의 상대적 움직임에 따라서도 달라진다”고 말했다. 그리고 “이 특정 주기에서의 가격 조정은 주택을 재판매하는 이들에게 기록적인 명목 이익을 안겨 주었다”는 것이다.
■ 광역시드니 각 LGA의 주택 재판매에 따른 손익
(LGA : % of all sales / 중간 보유 기간 / 중간 손실액 / 전체 손실액)
▲ 재판매 손실- 6월 분기
Bayside : 11.7% / 6.6년 / -$38,000 / -$4,092,614
Blacktown : 6.9% / 6.6년 / -$29,990 / -$4,433,319
Blue Mountains : 4.0% / 2.9년 / -$50,000 / -$916,748
Burwood : 17.9% / 6.5년 / -$45,500 / -$911,300
Camden : 2.2% / – / – / -$561,000
Campbelltown : 1.6% / – / – / -$380,625
Canada Bay : 5.1% / 7.6년 / -$40,000 / -$761,860
Canterbury-Bankstown : 5.7% / 7.2년 / -$35,000 / -$2,721,273
Central Coast : 3.0% / 2.7년 / -$40,000 / -$2,268,750
Cumberland : 14.2% / 7.0년 / -$35,500 / -$5,285,338
Fairfield : 3.4% / 7.3년 / -$27,250 / -$594,500
Georges River : 8.6% / 8.2년 / -$35,000 / -$2,278,160
Hawkesbury : 1.6% / – / – / -$255,000
Hornsby : 6.7% / 7.2년 / -$25,000 / -$1,150,901
Hunters Hill : 6.7% / – / – / -$20,000
Inner West : 4.2% / 8.3년 / -$42,182 / -$1,361,677
Ku-ring-gai : 10.1% / 6.2년 / -$24,000 / -$971,300
Lane Cove : 10.9% / 6.9년 / -$42,000 / -$981,035
Liverpool : 10.0% / 7.1년 / -$32,000 / -$2,988,950
Mosman : 3.3% / – / – / -$250,000
North Sydney : 4.3% / 6.3년 / -$42,000 / -$736,500
Northern Beaches : 2.5% / 4.6년 / -$69,000 / -$1,190,996
Parramatta : 25.9% / 8.1년 / -$50,000 / -$17,629,895
Penrith : 2.7% / 7.1년 / -$30,000 / -$1,481, 600
Randwick : 2.8% / – / – / -$283,000
Ryde : 21.5% / 7.6년 / -$54,000 / -$5,979,027
Strathfield : 19.2% / 7.4년 / -$48,112 / -$2,269,224
Sutherland : 1.7% / 6.5년 / -$64,000 / -$923,958
Sydney : 9.4% / 7.6년 / -$41,000 / -$5,214,671
The Hills : 7.8% / 6.5년 / -$40,000 / -$2,104,208
Waverley : 4.1% / – / – / -$315,000
Willoughby : 5.9% / – / – / -$641,000
Wollondilly : 1.95% / – / – / -$295,500
▲ 재판매 이익- 6월 분기
Bayside : 88.3% / 9.3년 / $237,000 / $216,032, 881
Blacktown : 93.1% / 8.4년 / $416,111 / $583,199,178
Blue Mountains : 96.0% / 10.4년 / $458,500 / $145,198,761
Burwood : 82.1% / 10.8년 / $253,500 / $23,756,150
Camden : 97.8% / 7.0년 / $433,750 / $147,434,387
Campbelltown : 98.4% /8.8년 / $350,000 / $228,061,210
Canada Bay : 94.9% / 10.2년 / $345,000 / $133,519,598
Canterbury-Bankstown : 94.3% / 9.4년 / $307,000 / $424,186,952
Central Coast : 97.0% / 8.8년 / $425,000 / $601,492,691
Cumberland : 85.8% / 9.5년 / $223,000 / $269,567,885
Fairfield : 96.6% / 10.8년 / $400,000 / $226,720,236
Georges River : 91.4% / 10.2년 / $290,000 / $181,448 /908
Hawkesbury : 98.4% / 10.3년 / $465,000 / $95,947,566
Hornsby : 93.3% / 9.7년 / $410,000 / $231,835,193
Hunters Hill : 93.3% / 11.6년 / $627,500 / $9,468,500
Inner West : 95.8% / 9.9년 / $460,000 / $327,541,115
Ku-ring-gai : 89.9% / 10.2년 / $283,500 / $86,762,302
Lane Cove : 89.1% / 7.8년 / $180,000 / $42,776,230
Liverpool : 90.0% / 9.2년 / $309,000 / $267,564,941
Mosman : 96.7% / 8.8년 / $435,000 / $30,034,500
North Sydney : 95.7% / 10.6년 / $365,000 / $142,144,305
Northern Beaches : 97.5% / 9.9% / %550,000 / $359,432,129
Parramatta : 74.1% / 9.9년 / $165,000 / $288,741,632
Penrith : 97.3% / 8.8년 / $327,500 / $310,891,405
Randwick : 97.2% / 10.7년 / 429,000 / $144,849,289
Ryde : 78.5% / 8.9년 / $153,000 / $114,884,948
Strathfield : 80.8% / 9.8년 / $124,000 / $41,959,656
Sutherland : 98.3% / 9.2년 / $413,000 / $381,903,390
Sydney : 90.6% / 10.2년 / $288,500 / $377,375,575
The Hills : 92.2% / 8.0% / $627,500 / $292,591,428
Waverley : 95.9% / 9.3년 / $466,500 / $82,361,500
Willoughby : 94.1% / 10.9% / $435,000 / $71,769,773
Wollondilly : 98.1% / 8.0년 / $450,000 / $82,118,412
Woollahra : 100% / 8.6년 / 480,000 / $48,459,462
Source: CoreLogic
김지환 기자 herald@koreanherald.com.au